Precios por rango, barrios, comunidades cerradas, frente al agua, escuelas, el costo de ser dueño y la ventaja fiscal de Florida en Coral Gables, según las ventas cerradas del MLS y los registros del Condado.
Coral Gables es una ciudad independiente dentro del condado de Miami-Dade, al suroeste del centro de Miami, planeada por George Merrick desde 1921 e incorporada el 29 de abril de 1925, una ciudad de casas en calles planeadas, con catorce comunidades cerradas y casas sobre la bahía de Biscayne y sus canales.
En los doce meses hasta el 30 de septiembre de 2026, las casas unifamiliares de Coral Gables cerraron a una mediana de $2,200,000, en 389 ventas cerradas que reportó el MLS de MIAMI REALTORS®.
Una Junta de Arquitectos (Board of Architects) revisa cada casa nueva, ampliación y cambio exterior antes de que se emita el permiso.
Esta guía analiza sus precios, barrios, frente al agua, escuelas y costos a partir de esas ventas y del registro del Condado.
Cuando George Merrick comenzó la construcción de Coral Gables en 1921, hizo una promesa que la mayoría de los desarrolladores nunca hace: que cada detalle de la ciudad que estaba construyendo — las calles, las entradas, la arquitectura, los parques, las fuentes — sería diseñado no solo para el momento, sino para la permanencia.
Cien años después, esa promesa sigue cumpliéndose.
En Coral Gables, un Board of Architects revisa cada casa nueva, ampliación y alteración exterior antes de que se emita un permiso. Coral Gables tiene la sede de una empresa de Fortune 500, un hotel Monumento Histórico Nacional que cumple su centenario y una propiedad frente al agua vendida en $55 millones, y muy cerca está una de las 10 mejores escuelas privadas de Norteamérica.
Y aun así, muchos compradores que podrían pagar Coral Gables no entienden del todo qué están comprando hasta que pasan tiempo aquí.
Esta guía existe para corregir eso.
Cada trimestre desde el T3 2019 · MLS de MIAMI REALTORS®
Coral Gables, cada trimestre de T3 2019 a T3 2026 · MLS de MIAMI REALTORS®, datos al 18 de octubre de 2026
Precio mediano de venta
Unifamiliar
Condominios
| Precios por trimestre | Precio mediano de venta · Unifamiliar | Precio mediano de venta · Condominios | Precio mediano por pie cuadrado · Unifamiliar | Precio mediano por pie cuadrado · Condominios | Días en el mercado (mediana) · Unifamiliar |
|---|---|---|---|---|---|
| T3 2019 | $937,500 | $270,000 | $461 | $327 | 88 |
| T4 2019 | $885,000 | $415,000 | $427 | $332 | 80 |
| T1 2020 | $975,000 | $375,000 | $440 | $328 | 74 |
| T2 2020 | $947,500 | $310,000 | $434 | $329 | 71 |
| T3 2020 | $1,042,000 | $350,000 | $456 | $313 | 85 |
| T4 2020 | $1,175,000 | $355,000 | $482 | $340 | 46 |
| T1 2021 | $1,200,000 | $370,000 | $497 | $333 | 57.5 |
| T2 2021 | $1,495,000 | $350,000 | $551 | $351 | 29.5 |
| T3 2021 | $1,325,000 | $392,500 | $583 | $377 | 23 |
| T4 2021 | $1,537,500 | $459,000 | $594 | $410 | 26 |
| T1 2022 | $1,787,500 | $516,000 | $697 | $439 | 19 |
| T2 2022 | $1,600,000 | $574,995 | $738 | $512 | 9 |
| T3 2022 | $1,720,000 | $505,000 | $736 | $489 | 24 |
| T4 2022 | $1,550,000 | $548,000 | $776 | $498 | 35.5 |
| T1 2023 | $1,702,500 | $573,750 | $771 | $522 | 54 |
| T2 2023 | $1,742,500 | $565,000 | $809 | $525 | 30.5 |
| T3 2023 | $1,492,500 | $550,000 | $801 | $549 | 29.5 |
| T4 2023 | $2,075,000 | $590,000 | $822 | $538 | 30 |
| T1 2024 | $1,750,000 | $620,000 | $817 | $564 | 40 |
| T2 2024 | $2,017,500 | $588,000 | $915 | $539 | 38 |
| T3 2024 | $1,875,000 | $605,000 | $892 | $570 | 31 |
| T4 2024 | $1,912,237 | $575,000 | $850 | $561 | 39.5 |
| T1 2025 | $2,500,000 | $585,000 | $929 | $549 | 48 |
| T2 2025 | $2,350,000 | $550,000 | $928 | $527 | 53 |
| T3 2025 | $1,963,500 | $500,000 | $895 | $544 | 41.5 |
| T4 2025 | $2,012,500 | $526,000 | $894 | $488 | 62 |
| T1 2026 | $2,000,000 | $530,000 | $925 | $503 | 49 |
| T2 2026 | $2,635,000 | $566,500 | $946 | $544 | 44 |
| T3 2026 | $2,150,000 | $560,000 | $949 | $543 | 40 |
La mayoría de los barrios de Miami evolucionaron de forma orgánica — moldeados por desarrolladores, ciclos de mercado y demografías cambiantes. Coral Gables fue diseñada. Cada calle, cada puerta de entrada, cada retiro de construcción fue parte de un plan maestro ejecutado con la precisión de una ciudad europea.
El resultado es un barrio que no se puede replicar. Un Board of Architects revisa cada casa nueva, ampliación y alteración exterior antes de que se emita un permiso.
Esto importa al comprador porque significa que la oferta de bienes raíces de Coral Gables está estructuralmente limitada. No se puede construir más. El terreno es finito y la zonificación es restrictiva. Esa es la base del valor a largo plazo.
Coral Gables es una ciudad propia, con su propia policía, bomberos y departamento de construcción.
Un Board of Architects revisa cada casa nueva, ampliación y alteración exterior antes de que se emita un permiso.
Su propia policía, bomberos y departamento de construcción.
El terreno está construido por completo. La zonificación restrictiva impide la densificación. La obra nueva es solo de relleno — no de expansión.
Gables Estates, una comunidad cerrada de Coral Gables, tiene el mayor valor típico de vivienda de todos los barrios de EE. UU. en el Home Value Index de Zillow (septiembre de 2026), por delante de Port Royal, en Naples, y de Old Cutler Bay, también en Coral Gables.
La sede global de Ryder System y la sede en EE. UU. de Bradesco Bank están en Coral Gables; Bacardi USA está registrada en la ciudad, y FIFA y Apple tienen oficinas allí.
El Biltmore Hotel — Monumento Histórico Nacional — abrió en 1926 y celebra su centenario. La Venetian Pool, tallada en una cantera de roca de coral en 1923, está en el Registro Nacional de Lugares Históricos. No son amenidades. Son el ADN de la ciudad.
Este capítulo te muestra qué hace de Coral Gables una ciudad planificada, y cómo se han movido sus precios de venta: la mediana del precio de venta, la mediana del precio por pie cuadrado y la mediana de días en el mercado de las casas unifamiliares y los condominios, trimestre a trimestre desde el tercer trimestre de 2019, según las ventas cerradas del MLS de MIAMI REALTORS®, con datos al 18 de octubre de 2026. Muestra el largo plazo del mercado, no el precio de una casa.
Coral Gables no es un solo mercado: esta guía lee sus comunidades cerradas y la ciudad fuera de ellas, cada una con su propio perfil de comprador, rango de precio y propuesta de valor. Saber cuál se ajusta a tus necesidades es la diferencia entre una buena compra y una excelente.
Estos perfiles ponen lado a lado 7 comunidades cerradas de Coral Gables y la ciudad fuera de ellas: quién compra allí, a qué precio y por qué, según las ventas cerradas del MLS y los registros del Condado de Miami-Dade. Te ayudan a elegir dónde buscar, no qué ofrecer.
Un panel por lugar: las comunidades cerradas que esta guía describe y Coral Gables fuera de las comunidades cerradas, cada una con su rango de precio.
ULTRA LUJOGables Estates ofrece acceso al océano sin puentes, los lotes más grandes y la entrada más exclusiva.
FRENTE AL AGUA DE PRIMER NIVELOld Cutler Bay tiene el $/SF más alto de Coral Gables, con el aislamiento del manglar y máxima privacidad.
SOLO POR INVITACIÓNTahiti Beach tiene doble portón, playa privada y solo 26 casas.
AMENIDADES DE PRIMERACocoplum tiene marina privada, acceso por canal y es la comunidad más grande.
FRENTE AL AGUA A MEJOR PRECIOSnapper Creek Lakes une el acceso por canal con los precios de entrada más bajos entre las comunidades cerradas y una fuerte valorización.
COMUNIDAD CERRADA SIN FRENTE AL AGUAHammock Lakes es la comunidad cerrada con mejor relación entre precio y valor, con paisajismo exuberante y colegios de primer nivel cerca.
FRENTE DE AGUA PARCIAL · ENTRADA MÁS BAJAGables by the Sea tiene la entrada documentada más baja; solo sus casas frente al canal al sur de Lugo Avenue llegan a la bahía sin puentes fijos.
FUERA DE LAS COMUNIDADES CERRADASCasas históricas Mediterranean Revival en calles arboladas. Cercanía a Miracle Mile, el Biltmore y la Venetian Pool. Carácter y caminabilidad.
Entender quién compra en Coral Gables importa por dos razones: le dice al comprador quién es su competencia, y le dice al vendedor quién será su futuro comprador. Este capítulo lo lee en el registro del Condado de Miami-Dade de a dónde va la factura de impuestos de cada casa vendida.
De las 347 casas de Coral Gables vendidas en $200,000 o más de octubre de 2025 a agosto de 2026, 209 reciben la factura de impuestos en la misma casa y 121 en otra dirección de Miami-Dade; 8 la reciben en otros estados y 0 en el exterior, según el registro de propiedad del Condado de Miami-Dade, leído el 19 de octubre de 2026.
Facturas de impuestos enviadas a la misma casa
En Coral Gables, la parte de los residentes que un año antes vivía en otro estado subió del 3.5% en 2015–2019 al 5.5% en 2020–2024, sobre todo desde el Noreste (Oficina del Censo de EE. UU., American Community Survey). Entre los compradores de otros estados en todo el sur de Florida, Nueva York ocupa el primer lugar por sexto año seguido, con el 24% en 2025 (MIAMI REALTORS®).
Residentes de Coral Gables llegados de otro estado
Ryder System tiene su sede global en Coral Gables, y Bradesco Bank su sede en EE. UU. Bacardi USA está registrada en la ciudad, y FIFA, con su oficina de las Américas, y Apple, con su equipo de ventas para Latinoamérica, trabajan desde oficinas allí (registros y páginas de las propias empresas, leídos el 19 de octubre de 2026).
Con sede en Coral Gables
De las 897 casas de Coral Gables compradas de 2022 a 2024 en $200,000 o más, 576 tienen la exención homestead de Florida en el registro de 2026 del Condado, que un dueño solo puede pedir sobre su residencia permanente; en los condominios, la proporción es del 40%. Una casa comprada en 2026 no puede mostrarla hasta el registro de 2027 (Property Appraiser del Condado de Miami-Dade, leído el 19 de octubre de 2026).
Casas con la exención homestead
La parte de las casas de Coral Gables compradas a nombre de una empresa (una LLC, corporación o sociedad) subió del 14% de las compras de 2022 al 26% de las de 2025, y otro 10% de las casas compradas desde 2022 está a nombre de un fideicomiso. Desde $5,000,000, el 28% está a nombre de una empresa y el 20% de un fideicomiso. El nombre en el registro no dice quién está detrás (Property Appraiser del Condado de Miami-Dade, leído el 19 de octubre de 2026).
Casas compradas a nombre de una empresa, 2025
El registro de propiedad del Condado de Miami-Dade responde una parte de esa pregunta. De las casas de Coral Gables vendidas en $200,000 o más de octubre de 2025 a agosto de 2026, el 60% recibe la factura de impuestos en la misma casa y 121 en otra dirección de Miami-Dade; 8 la reciben en otros estados y 0 en el exterior. De las 226 unidades de condominio vendidas en los mismos meses, 18 reciben la factura en otro estado y 1 en el exterior (Property Appraiser del Condado de Miami-Dade, leído el 19 de octubre de 2026). El registro muestra dónde recibe hoy el dueño la factura, no de dónde vino el comprador: un dueño que se mudó desde otro estado o país y vive en la casa cuenta en la casa, y quien compra a través de una empresa o de un abogado en Miami puede recibir la factura en una dirección de Miami-Dade. Para quien se muda desde otro estado, la ausencia de impuesto estatal sobre la renta en Florida se mide en el capítulo de impuestos de esta guía.
Este capítulo te muestra dónde reciben su factura de impuestos los compradores de Coral Gables, una señal de quién vive en lo que compró. De las casas vendidas por $200,000 o más entre octubre de 2025 y agosto de 2026, el 60% la recibe en la propia casa, 8 en otros estados y 0 en el extranjero, según el Property Appraiser del Condado de Miami-Dade. Le dice a quien compra contra quién compite, y a quien vende quién puede ser su próximo comprador.
Coral Gables se divide en cuatro rangos de precio. Entender en qué rango estás —y por qué— es el primer paso para tomar una buena decisión de compra.
6550 SW 75th Terrace, una casa del área de Coral Gables fuera de las comunidades cerradasCasas unifamiliares sin frente al agua, construcción más antigua, lotes más pequeños. Coral Gables propiamente dicho, fuera de las comunidades cerradas.
2822 Coconut Avenue, una casa de obra nueva en Coral Gables fuera de las comunidades cerradas, enmarcada por palmas realesCasas remodeladas o de obra nueva fuera de las comunidades cerradas. Entrada a comunidades cerradas (Snapper Creek, Hammock Lakes). Lotes más grandes.
3860 Little Avenue, residencia de obra nueva en Coral Gables en un lote maduro a la sombra de roblesFrente al agua en comunidades cerradas (Cocoplum, Gables by the Sea). Prima de obra nueva fuera de las comunidades cerradas. El rango alto de Snapper Creek.
1045 N Venetian Drive, residencia frente al agua con muelle privado en aguas abiertasGables Estates, Old Cutler Bay, Tahiti Beach. Acceso a la bahía sin puente fijo. Propiedades emblemáticas.
Estos rangos de precio te dicen cuánto cuesta un pie cuadrado en cada nivel del mercado de Coral Gables. Una casa unifamiliar vendida entre $2 millones y $4 millones se pagó a $915 el pie cuadrado como mediana de esas ventas, según las ventas cerradas del MLS desde enero de 2022, y el precio por pie cuadrado sube en cada rango por encima. Sirven para situar un presupuesto, no para valorar una casa.
La mayor parte de Coral Gables no está detrás de una garita: 317 de las 389 casas unifamiliares vendidas en los doce meses hasta el 29 de septiembre de 2026 estaban fuera de las 14 comunidades cerradas, con una mediana de $1,915,000, frente a $7,065,750 dentro de ellas.
Casas en venta en Coral Gables y sus precios →
Este capítulo te muestra que la mayor parte de Coral Gables no está detrás de un portón: 317 de las 389 casas unifamiliares vendidas en los doce meses hasta el 29 de septiembre de 2026, a $1,915,000 la venta del medio, frente a $7,065,750 dentro de las 14 comunidades cerradas, según las ventas cerradas del MLS. Te dice dónde se mueve la mayor parte del mercado.
Coral Gables tiene 14 comunidades cerradas documentadas. No son intercambiables. Cada una tiene su propio acceso al agua, perfil de tamaño de lote, perfil de comprador y rango de precio por pie cuadrado.
Comunidades cerradas de Coral Gables →
Este capítulo ordena las 14 comunidades cerradas de Coral Gables según cómo llegan al agua, a partir de los registros del Condado de Miami-Dade y las ventas cerradas del MLS. Te muestra qué comunidad se ajusta a un barco, un lote o un presupuesto, no cuánto vale una casa.
No todo el frente al agua es igual. En Coral Gables, una casa sin ningún puente fijo entre su muelle y la bahía puede venderse bastante más caro por pie cuadrado que una que llega a la bahía por debajo de un puente. Entender la jerarquía es esencial antes de cualquier compra frente al mar.
Este capítulo te muestra cuánto vale el agua abierta en Coral Gables: una casa sin un puente fijo entre su muelle y la bahía se vende entre $700 y $1,500 más por pie cuadrado que una que no está frente al agua, según lo que Julian Acosta afirmó a partir de sus propias transacciones el 30 de septiembre de 2026. Te ayuda a sopesar el acceso de una casa frente al agua antes que su precio.
El condominio es la forma más económica de ser dueño en Coral Gables: se cerraron 224 en los doce meses hasta el 29 de septiembre de 2026, con una mediana de $540,000 —alrededor del 25% de la mediana de una casa unifamiliar—, mientras que los townhomes son un mercado pequeño: 19 ventas con una mediana de $1,400,000.
| Edificio, por su nombre en el MLS | Construido | Ventas | $/SF · rango central |
|---|---|---|---|
| Merrick Manor | 2019 | 147 | $743 – $819 |
| Puerta de Palmas | 2007 | 62 | $434 – $513 |
| David William | 1963 | 58 | $368 – $476 |
| Gables Waterway Towers | 1969 | 57 | $412 – $540 |
| Biltmore II | 1973 | 48 | $431 – $491 |
| One Village Place | 2008 | 43 | $531 – $592 |
| Ten Aragon | 2004 | 41 | $527 – $619 |
| Villa Capri | 1970 | 36 | $294 – $335 |
ventas desde 2022
Mediana $/SF
| Edificio, por su nombre en el MLS | Mediana $/SF | Ventas | $/SF · rango central |
|---|---|---|---|
| Villa Valencia | $989 | 14 | $884 – $1,096 |
| Giralda Place | $876 | 10 | $820 – $1,016 |
| The Gables Club | $853 | 26 | $757 – $937 |
| Biltmore Parc | $811 | 16 | $799 – $956 |
| Merrick Manor | $784 | 147 | $743 – $819 |
| Gables on the Green | $769 | 13 | $679 – $833 |
| Milano at Deering Bay | $711 | 11 | $645 – $816 |
En cuatro códigos postales. De las 224 ventas de condominio de los últimos doce meses, 134 fueron en el 33134 —el centro y la zona de Miracle Mile—, 53 en el 33146, del lado de Merrick Park y la universidad, 29 en el 33133 y 8 en el 33158, Deering Bay. En el 33143 y el 33156 no se cerró ninguna.
En las 224 ventas, la mitad central se pagó entre $418,750 y $776,250, o de $439 a $607 por pie cuadrado, con una cuota de mantenimiento mediana de $1,136 al mes. La edad del edificio parte el mercado en dos: casi la mitad de los condominios vendidos —103 de 224— están en edificios que cumplen 30 años en 2026 o ya los pasaron, la edad a la que Florida exige la inspección estructural obligatoria en un edificio de 3 o más pisos habitables.
Cada edificio se cuenta como su condominio en el registro del Condado, bajo todos los nombres con que el MLS registra sus ventas. Los precios por pie cuadrado más altos están en un puñado de edificios más pequeños y más nuevos.
Son pocos. En los veinticuatro meses al 29 de septiembre de 2026 se cerraron 34, con una mediana de $1,450,000, de $603 a $912 por pie cuadrado y una cuota mediana de $695 al mes. Desde 2022 se han cerrado 67, repartidos en 36 nombres de plano. Con ese volumen, una tabla por conjunto dice poco; lo que ha cerrado cada uno está en la página de condominios y townhomes →.
Un edificio de condominio de 3 o más pisos habitables necesita una inspección estructural obligatoria (milestone) antes de terminar el año en que cumple 30, y cada 10 años después; una segunda fase, más profunda, solo se exige si la primera encuentra un deterioro estructural sustancial. La recertificación propia de Miami-Dade se aplica a los 30 años —25 para condominios costeros de 3 o más pisos construidos desde 1998— y dentro de la ciudad la gestiona la Ciudad de Coral Gables. Esos mismos edificios necesitan un estudio de reservas de integridad estructural (SIRS) cada 10 años, que cubre techo, estructura, protección contra incendios, plomería, electricidad, impermeabilización, ventanas y puertas exteriores; el primero debía estar terminado el 31 de diciembre de 2025, o el 31 de diciembre de 2026 si se hace junto con esa inspección. En los presupuestos aprobados desde el 31 de diciembre de 2024, los propietarios ya no pueden votar para omitir o reducir las reservas de esas partidas. Desde el 1 de julio de 2025, la asociación puede financiarlas con una contribución especial, un préstamo o una línea de crédito, con la mayoría de todos los votos, y puede pausar los aportes hasta 2 presupuestos para pagar reparaciones de esa inspección, en presupuestos aprobados hasta 2028.
En una reventa, el vendedor debe entregar la declaración, los estatutos, el reglamento, el presupuesto y el estado financiero, el resumen de la inspección estructural obligatoria y el estudio de reservas más reciente —o una constancia de que no se hizo—, y el comprador puede cancelar dentro de los 7 días, sin contar fines de semana ni feriados, siguientes a recibirlos. Si compra al desarrollador, el plazo es de 15 días.
Fannie Mae no compra un préstamo sobre una unidad en un proyecto que necesita reparaciones críticas —incluido uno que no pasó una inspección obligatoria— hasta que estén hechas; una contribución especial ligada a una reparación crítica pendiente también deja el proyecto fuera. En una revisión completa, el presupuesto de la asociación debe destinar al menos el 10% a reservas, salvo que un estudio de reservas que califique respalde su nivel; uno en el mínimo básico no lo hace.
La Ciudad de Coral Gables no permite estancias de menos de 6 meses en zonas residenciales unifamiliares o multifamiliares. La declaración de cada edificio puede sumar límites propios; forma parte de los documentos anteriores.
La asociación asegura el edificio; el propietario, su unidad. En Miami-Dade, la póliza de propietario de condominio con viento promedió $2,801 al año con datos al 31 de marzo de 2026, y la exigencia de seguro de inundación de Citizens no se aplica a esas pólizas.
La lista de proyectos —etapa, precios y entrega de cada uno— se actualiza a medida que avanzan; se lee en la página de Coral Gables →. Las ventas en edificios entregados desde 2016 están en la primera tabla.
La página de condominios y townhomes lee uno por uno los edificios con más ventas, y los townhomes según el año en que se construyeron.
Este capítulo te muestra las formas más económicas de ser dueño en Coral Gables: 224 condominios vendidos en los doce meses hasta el 29 de septiembre de 2026, a $540,000 la venta del medio, cerca del 25% de una casa, y 19 townhomes a $1,400,000, según las ventas cerradas del MLS. Te dice cuánto cuesta entrar al mercado.
Coral Gables tiene una de las carteras de obra nueva más limitadas del sur de Florida. El estado y el precio de cada proyecto están en la página de condos.
Compara el precio de obra nueva en Coral Gables, publicado por cada desarrollador y consultado en el segundo trimestre de 2026, con el de reventa en un edificio ya entregado: las 14 ventas cerradas de Villa Valencia desde 2022 son registros del MLS, y el precio de lista de un desarrollador no lo es.
A Coral Gables la atiende el distrito escolar de Miami-Dade (Miami-Dade County Public Schools). Dentro de los límites de la ciudad hay 7 escuelas del distrito y 1 escuela pública chárter, y la escuela primaria, media y secundaria que le corresponde a una vivienda la fija su dirección; en partes de la ciudad, son escuelas situadas fuera de ella.
Qué escuelas públicas corresponden a una dirección: el Buscador de escuelas del distrito ↗
| Escuela | Nivel | Nota del Estado 2026 (2025) |
|---|---|---|
| Sunset Elementary ↗ | Primaria | A (A) |
| Pinecrest Elementary ↗ | Primaria | A (A) |
| Howard Drive Elementary ↗ | Primaria | A (A) |
| David Fairchild Elementary ↗ | Primaria | A (A) |
| Coconut Grove Elementary ↗ | Primaria | A (A) |
| Frances S. Tucker K-8 Center ↗ | K–8 | C (C) |
| Auburndale Elementary ↗ | Primaria | B (C) |
| Palmetto Middle ↗ | Media | A (A) |
| Kinloch Park Middle ↗ | Media | B (C) |
| Miami Palmetto Senior High ↗ | Secundaria | A (A) |
La Junta Escolar traza las zonas de asistencia cada año, y pueden cambiar. Tal como están trazadas para 2026-27, las zonas que cubren Coral Gables se agrupan en cuatro. Esta lista es un mapa de zonas, no de direcciones. La única respuesta válida para una vivienda es la que da el distrito para su dirección y el grado: Buscador de escuelas ↗.
Coral Gables Preparatory Academy o George Washington Carver Elementary; después, Ponce de Leon Middle y Coral Gables Senior High.
Al norte de la calle SW 96: Sunset Elementary —situada justo fuera de los límites de la ciudad—; después, Ponce de Leon Middle y Coral Gables Senior High.
Desde la calle SW 96 aproximadamente: Pinecrest Elementary, o Howard Drive Elementary en el extremo sur; después, Palmetto Middle y Miami Palmetto Senior High.
David Fairchild Elementary al oeste; Coconut Grove Elementary y Frances S. Tucker K-8 Center al este, y Auburndale Elementary con Kinloch Park Middle para una zona pequeña al norte de la calle SW 8.
Por solicitud, no por dirección. Las solicitudes magnet se reciben del 1 de octubre al 15 de enero; si hay más solicitantes que cupos, decide un sorteo, y los resultados se publican el 15 de marzo.
Acepta solicitudes desde cualquier dirección; el estudiante admitido debe tener una dirección en el Condado de Miami-Dade para matricularse. Una vivienda en Coral Gables no reserva un cupo. La escuela está en el campus de la Universidad de Miami.
También es por solicitud magnet. Los estudiantes cuya secundaria de zona es Coral Gables Senior High tienen prioridad en su sorteo; para entrar en noveno grado se exige, entre otras condiciones, un promedio de 2.5 en cada materia troncal y haber aprobado Algebra I Honors y Physical Science Honors.
Florida califica cada escuela pública de A a F según el porcentaje de los puntos posibles que obtiene en los indicadores del Estado. En 2026 la escala es más exigente en la parte alta para las secundarias y las escuelas combinadas: una A requiere el 65% de los puntos. El Estado publicó las notas de 2026 el 1 de julio de 2026 y su archivo está fechado el 1 de septiembre de 2026; una nota puede cambiar por apelación, por eso la fecha del archivo acompaña cada nota de esta página.
Las escuelas que le corresponden a una vivienda las fija su dirección, y las zonas se trazan de nuevo cada año. Trae a una consulta la dirección que estás considerando.
Spear's Schools Index 2024–2026 — una de 10 nombradas en Norteamérica, sin clasificar
Privada · Norteamérica
Matrícula
Primaria n.º 12 — Florida · U.S. News
Primaria · Florida
Matrícula
Preparatoria privada n.º 6 — Florida · Niche 2026
Preparatoria privada · Florida
Matrícula
N.º 1 de 39 preparatorias católicas — Florida · Niche 2027
Católica · Florida
Matrícula
Vida diaria y lugares emblemáticos. El Biltmore Hotel es un Monumento Histórico Nacional que cumple su centenario en 2026: golf, spa, piscina y restaurantes lo hacen el centro social de Coral Gables. La Venetian Pool, en el Registro Nacional de Lugares Históricos, se talló en roca de coral en 1923 y sigue siendo la piscina pública más bella de Estados Unidos. Miracle Mile es la calle comercial principal —restaurantes, boutiques y el Actors' Playhouse— a pie desde la mayor parte de CG propiamente dicho. Shops at Merrick Park es un centro comercial de lujo al aire libre con Nordstrom, Equinox, Neiman Marcus y 90+ comercios más. El Fairchild Tropical Botanic Garden abarca 83 acres de plantas tropicales, palmas raras y árboles en flor. A la bahía de Biscayne se llega sin puente fijo desde Gables Estates, Old Cutler Bay y Tahiti Beach, con conexión directa al Atlántico por Government Cut.
Escuelas privadas y lugares emblemáticos están en Coral Gables o cerca: el Biltmore Hotel, la Venetian Pool y Shops at Merrick Park entre los lugares emblemáticos, y las escuelas privadas de abajo, cada una con su matrícula publicada y los rankings que la mencionan.
Este capítulo te dice a qué escuelas públicas corresponde una dirección de Coral Gables: dentro de la ciudad hay 7 escuelas del distrito y 1 escuela pública chárter, según Miami-Dade County Public Schools. La escuela asignada depende de la dirección, así que revisa la dirección, no la ciudad.
Tener una casa en Coral Gables cuesta, ante todo, el impuesto a la propiedad: 18.1852 milésimas en 2025, es decir, $18,185 por cada millón de dólares de valor imponible sin exención homestead. A eso se suman dos cargos de la Ciudad en la misma factura, el seguro contra viento y, en buena parte del sur, contra inundación, y, dentro de un distrito de seguridad o de un condominio, una contribución especial o una cuota de mantenimiento.
Una estimación con la tasa adoptada, antes de los cargos de la Ciudad que llegan en la misma factura (basura y protección contra incendios) y antes del tope de Save Our Homes. El impuesto de una casa sale de su valor tasado y de sus exenciones.
Impuesto al año · tasa adoptada de 2025
$18,185
$1,515 al mes
| Propietario | Valor imponible · tasas escolares | Valor imponible · resto de tasas | Impuesto al año |
|---|---|---|---|
| Sin homestead | $1,000,000 | $1,000,000 | $18,185 |
| Con homestead | $975,000 | $949,278 | $17,433 |
La tasa total sobre un inmueble de Coral Gables fue de 18.1852 milésimas en el año fiscal 2025, ya adoptada: 5.5590 para la Ciudad, 6.6330 para el distrito escolar, 4.5740 para el presupuesto operativo del Condado de Miami-Dade y el resto para la deuda del Condado, el distrito de bibliotecas, The Children's Trust y los distritos regionales de agua y navegación. Una milésima equivale a un dólar por cada $1,000 de valor imponible. Coral Gables tiene su propio cuerpo de bomberos, así que sus inmuebles no pagan la contribución especial del distrito Miami-Dade Fire Rescue.
La compra reinicia la tasación. La vivienda se valora a su valor justo al 1 de enero del año siguiente a la venta: el que fija el Property Appraiser, que no tiene por qué coincidir con el precio pagado. El impuesto que aparece en un anuncio es el del vendedor, a menudo contenido por años de aumentos con tope; no es la próxima factura del comprador.
La residencia principal la obtiene si el propietario la solicita al Property Appraiser a más tardar el 1 de marzo: $25,000 menos de valor tasado para todas las tasas y una segunda exención, sobre el valor entre $50,000 y $75,000, para todas menos las del distrito escolar; $26,411 en 2026, ajustada cada año por inflación. El primer año la diferencia es pequeña. Lo que de verdad aporta la exención es el tope que viene después.
Con la exención en vigor, la subida anual del valor tasado queda limitada al 3% o a la variación del índice de precios al consumidor, lo que sea menor: 2.7% en 2026 y 2.9% en 2025. Un inmueble sin homestead tiene su propio tope, del 10% anual, que no se aplica a las tasas escolares. Quien se muda de una residencia homestead en Florida a otra dentro de un plazo de 3 años puede trasladar hasta $500,000 de la diferencia acumulada.
La Enmienda 3, que el Legislativo llevó a la boleta, elevaría la exención homestead frente a los impuestos no escolares a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028, con ajuste por inflación después; mantendría la exención escolar en $25,000, y bajaría del 10% al 5% el tope anual de los inmuebles sin homestead. Para aprobarse necesita el 60% de los votos emitidos. Esta nota se reescribe con el resultado después de la elección.
Dos cargos de la Ciudad por unidad de vivienda se cobran con el impuesto a la propiedad en el año fiscal 2026-27: $601 por la recolección de residuos ($572 si se paga directamente a la Ciudad antes del 15 de agosto) y $70 de contribución para protección contra incendios.
La Ciudad de Coral Gables administra 11 distritos de seguridad, uno de ellos con un distrito de alumbrado sobre los mismos inmuebles; los recibió del Condado el 1 de octubre de 2018. Cada uno es una línea en la factura de impuestos de sus inmuebles; las tarifas de arriba se adoptaron el 14 de septiembre de 2026, y un lote baldío paga la mitad. Seis de las catorce comunidades cerradas no son distritos especiales: Gables Estates, la segunda sección de Cocoplum, Tahiti Beach, Deering Bay, Journey's End y Cutler Oaks Estates no figuran ni en las resoluciones de la Ciudad ni en el mapa de distritos del Condado, así que su factura no lleva línea de distrito. Dos de los distritos se superponen en Banyan Drive: las casas de Banyan Lakes pagan el distrito de Banyan Drive, y todas menos las de Palm Vista y Banyan Trail pagan además la patrulla del distrito de Hammock Lake Banyan, que cada casa de Hammock Lakes paga además de su propio distrito. En Gables Estates, la membresía del Gables Estates Club exige $100K, según Julian Acosta.
Fuera de las comunidades cerradas, casi nunca: de las 317 casas unifamiliares vendidas fuera de ellas en los doce meses al 29 de septiembre de 2026, 4 declararon una asociación; dentro, 52 de 72. En los condominios ocurre lo contrario. La cuota mediana fue de $1,136 al mes en 224 ventas del mismo periodo, con la mitad central de las cuotas entre $779 y $1,453.
Miami-Dade y Broward forman la High-Velocity Hurricane Zone del código de construcción de Florida. Según el regulador estatal de seguros, con datos al 31 de marzo de 2026, la prima media es de $5,975 al año para una póliza de vivienda con viento y de $2,801 para la póliza de un propietario de condominio con viento, en Miami-Dade; la prima real varía según la aseguradora, el valor asegurado y el deducible. Las aseguradoras deben ofrecer deducibles de huracán de $500 y de 2%, 5%, 10% del límite de la vivienda; entre $1M y $3M asegurados pueden ofrecer 3% en lugar de 2%, y por encima de $3M no están obligadas a ofrecer el 2%. Una inspección de mitigación de viento en el formulario del Estado vale hasta 5 años y es la base de los descuentos por mitigación que las aseguradoras deben registrar.
El mapa de FEMA vigente es el del 11 de septiembre de 2009; los mapas preliminares publicados en 2021 no están en vigor. Sitúa zonas AE, VE y AH —la zona especial de riesgo de inundación— dentro de la ciudad, concentradas junto a la bahía y los canales del sur, mientras que la mayor parte del norte figura como Zona X. Desde el 1 de octubre de 2025, el vendedor debe declarar antes del contrato si el inmueble se inundó durante su propiedad y si presentó un reclamo o recibió ayuda federal por inundación. La Ciudad emite determinaciones de zona de inundación y publica los certificados de elevación que tiene archivados.
Una hipoteca respaldada por el gobierno federal sobre un inmueble en la zona especial de riesgo exige seguro de inundación. Citizens Property Insurance exige cobertura de inundación como condición de sus pólizas: en la zona de riesgo desde 2023, fuera de ella para viviendas con costo de reposición de $400,000 o más desde el 1 de enero de 2026 y para todas las pólizas desde el 1 de enero de 2027; las pólizas de propietarios de condominio quedan exentas. Coral Gables participa en el Community Rating System de FEMA en Clase 5, lo que rebaja un 25% toda póliza del programa federal de seguro de inundación en la ciudad, dentro y fuera de la zona de riesgo.
En Coral Gables, las mejoras cuyo costo acumulado en 5 años alcance el 50% del valor de mercado del edificio cuentan como mejora sustancial, y entonces el edificio debe cumplir las normas de inundación de una construcción nueva; entre ellas, un piso inferior al menos 1 pie por encima de la elevación de inundación base. En una casa antigua dentro de la zona de riesgo, ese umbral condiciona el presupuesto de remodelación antes de comprar.
Ninguna fuente pública mide cuánto cuesta mantener una casa en Coral Gables, y esta guía no publica una cifra que no pueda respaldar. Tres hechos deciden la mayor parte. La edad de la casa: fuera de las comunidades cerradas y al norte de US-1, las casas vendidas en los últimos doce meses tienen un año de construcción mediano de 1952; en las secciones con letra, 1938. La revisión: todo cambio exterior pasa por el Board of Architects, y una propiedad inscrita en el Coral Gables Register of Historic Places necesita un certificado de conformidad. El umbral de inundación: en la zona de riesgo, las obras que alcancen el 50% del valor del edificio en 5 años traen consigo las normas de una construcción nueva. En un condominio, el mantenimiento del edificio está en la cuota y en sus reservas. Para una casa concreta, la cifra sale de su inspección, antes de que la oferta quede en firme.
El impuesto, el seguro y las contribuciones dependen de la casa: su valor tasado, su zona de inundación, su distrito. Pide las cifras de la que estás considerando.
Este capítulo suma lo que cuesta cada año una casa en Coral Gables además de su precio. El impuesto a la propiedad fue de 18.1852 milésimas en 2025, $18,185 por cada $1 millón de valor imponible antes de la exención homestead, según las tasas adoptadas por el Condado de Miami-Dade. Encima van los cargos de la ciudad, el seguro y la cuota de una asociación, si la hay. Sirve para situar un presupuesto anual, no la factura de una casa.
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta. Para quienes ganan ingresos altos y se mudan desde Nueva York, California o Illinois, este solo hecho cambia el cálculo financiero de cada decisión inmobiliaria.
| Lectura | Cifra | Fuente |
|---|---|---|
| Ahorro modelado en el impuesto estatal de Nueva York al año · ingreso de $1M · contribuyente soltero · año fiscal 2025 · sin el impuesto de la ciudad de Nueva York | $68,500 | Ilustración · N.Y. Tax Law § 601, año fiscal 2025 · Florida no cobra impuesto personal sobre el ingreso |
| Valorización documentada a 10 años | 121.7% | CORAL GABLES · 2015 Q4 – 2025 Q4 · NEIGHBORHOODSCOUT |
| Ingreso anual | Impuesto del estado de Nueva York · por año | Florida · por año | Ahorro en 5 años | Ahorro en 10 años |
|---|---|---|---|---|
| $500,000 | $34,250 | $0 | $171,250 | $342,500 |
| $1,000,000 | $68,500 | $0 | $342,500 | $685,000 |
| $2,000,000 | $193,000 | $0 | $965,000 | $1,930,000 |
| $5,000,000 | $482,500 | $0 | $2,412,500 | $4,825,000 |
Establecer la residencia en Florida es un proceso, no un trámite de un día. Julian trabaja con tu equipo fiscal y legal para ordenarlo bien. Agenda una consulta ↗
Dato clave: Un contribuyente soltero con $1M ahorra $68,500 al año en impuesto estatal de Nueva York (año fiscal 2025; sin el impuesto de la ciudad de Nueva York) al establecer su residencia en Florida. Con el mismo modelo, cada mes fuera de Florida le cuesta a quien gana entre $500K y $2M de $2,854 a $16,083 en impuesto estatal sobre el ingreso que se puede evitar.
Este capítulo te muestra qué le pasa a un ingreso alto al mudarse de Nueva York a Florida. Un contribuyente soltero con $1 millón de ingresos le debía al Estado de Nueva York $68,500 de impuesto sobre la renta en 2025, según la tabla de tasas del propio Estado. Florida no cobra impuesto sobre la renta personal, por su Constitución. Es un modelo de un ingreso, no una asesoría sobre el tuyo.
Para quienes se mudan y evalúan si rentar primero o comprar de inmediato, las cifras de abajo ponen una opción junto a la otra, en un mercado con 121.7% de valorización a diez años y una oferta limitada.
Comprar frente a rentar un townhome en Coral Gables · al mes, en la misma escala · renta de obra nueva $22,000: mediana de 5 arrendamientos cerrados de townhouses construidos desde 2016, 12 meses al 29 de septiembre de 2026, MLS
Ser dueño, al mes
Rentar, al mes
| Escenario | Precio de compra | Ser dueño, al mes | Rentar, al mes | Ahorro mensual frente a rentar | Ventaja patrimonial neta a 5 años |
|---|---|---|---|---|---|
| Townhome de entrada | $990,000 | $2,693 | $3,900 | +$1,207 | +$345,939 |
| Townhome intermedio | $1,400,000 | $3,315 | $4,900 | +$1,585 | +$481,894 |
| Townhome de obra nueva | $4,700,000 | $8,315 | $22,000 | +$13,685 | +$2,119,623 |
El costo mensual de ser dueño son tres cosas: el impuesto a la propiedad de 18.1852 milésimas, la tasa adoptada de 2025, sobre el precio de compra; el seguro al promedio de Miami-Dade para propietarios y viento, $5,975 al año; y la cuota mediana de asociación de los townhomes de los últimos 24 meses, $695 al mes.
Los precios son el primer cuartil y la mediana de las ventas de townhomes cerradas en los doce meses hasta el 29 sept 2026, y la venta de obra nueva en 2615 Anderson Rd. Las rentas son los arrendamientos de townhomes cerrados en los mismos meses, 34 en total: el primer cuartil, la mediana y, para obra nueva, la mediana de los 5 construidos desde 2016.
Cinco años de valorización a un 5% anual —la cifra real de Coral Gables a diez años es 121.7%— más la renta que no se paga, menos el costo de ser dueño. Se cuenta antes de financiar: se dejan fuera los intereses de la hipoteca y lo que el dinero de la compra ganaría en otra parte, así que es lo máximo que gana un comprador, no la ganancia típica.
Para la mayoría de quienes se mudan, las cuentas de comprar frente a rentar salen bien, pero tu caso merece su propio análisis.
Este capítulo compara lo que cuesta al mes comprar un townhome en Coral Gables con alquilar uno, en un mercado donde las casas se valorizaron 121.7% en diez años según el índice de NeighborhoodScout. Te muestra cuánto le cuesta alquilar primero a quien se muda, no cuánto será tu préstamo.
Los bienes raíces de Coral Gables se han revalorizado un 121.7% en 10 años. Estos escenarios son ilustraciones a partir de ventas documentadas y tasas de valorización verificadas. Cada uno representa una decisión real de comprador.
Dato clave: El hilo común de los tres escenarios es que la oferta de Coral Gables está limitada de forma estructural. El suelo está construido, la zonificación impide densificar y el carácter está protegido por ley. No son condiciones del mercado: son hechos estructurales permanentes que sostienen el valor a largo plazo.
Estos tres escenarios siguen compras reales en Coral Gables, tomadas de las ventas cerradas del MLS, a través de la valorización a diez años de 121.7% del mercado en el índice de NeighborhoodScout. Te muestran cómo le ha ido a una compra en este mercado, no una predicción de lo que hará.
Las tres alternativas más comunes que consideran los compradores. Cada una tiene una propuesta de valor distinta. No son intercambiables — y la elección correcta depende enteramente de tus prioridades.
| Medida | Coral Gables | Coconut Grove | Pinecrest |
|---|---|---|---|
| Precio mediano · casa unifamiliar | $2.2M | $2.8M | $2.76M |
| $/SF de obra nueva | $1,043 – $1,363 · top $5,863 | $993 – $1,486 · top $2,547 ▲ | $996 – $1,189 · top $1,512 |
| Comunidades cerradas | 14 ▲ | 1–2 pequeñas | Enclaves privados limitados |
| Acceso al agua | Bahía sin puente + canal ▲ | Bahía limitada | Ninguno |
| Control de la arquitectura | Exigido por ley ▲ | Parcial | Ninguno |
| Mejor escuela privada | Ransom Everglades (Top 10) ▲ | Ransom (cerca) | Gulliver Prep |
| Sedes y oficinas corporativas | Ryder, Bradesco Bank (sede); Apple, FIFA, Bacardi USA ▲ | — | — |
| Valorización a 10 años | 121.7% ▲ | — | 117.5% |
| Caminabilidad | Alto (Miracle Mile) ▲ | Alto (CocoWalk) ▲ | Bajo |
| Tamaño de los lotes | 6,248 – 13,600 SF | 6,250 – 10,500 SF | 16,967 – 38,768 SF ▲ |
Esta comparación pone a Coral Gables junto a Coconut Grove y Pinecrest en precio, construcción nueva y tamaño de lote. Coral Gables tiene el precio del medio más bajo de los tres en casas unifamiliares, $2,200,000 en doce meses, según las ventas cerradas del MLS. Te ayuda a elegir un mercado, no una casa.
Los bienes raíces de Coral Gables se han valorizado 121.7% en la última década — pero la trayectoria no ha sido lineal. Tres fases distintas definen el mercado moderno.
Valorización impulsada por las mudanzas corporativas. La cartera de obra nueva empieza con Villa Valencia.
La migración interna posterior al COVID desde Nueva York y California comprime el inventario. Los precios suben 61% en 24 meses. Gables Estates registra varias ventas de $30M+.
Las casas con un precio acorde al mercado se venden antes; las que tienen sobreprecio se quedan más tiempo. El mercado está sano, no recalentado.
Para saber dónde está el mercado este trimestre, ve a la página de Coral Gables →.
Este capítulo sigue cómo llegó Coral Gables a su valorización a diez años de 121.7% en el índice de NeighborhoodScout, fase por fase, con las ventas cerradas del MLS de cada año. Explica cómo se movió el mercado; el resumen de la página de Coral Gables muestra dónde está este trimestre.
Los mismos datos de mercado que orientan a los compradores le dicen al vendedor todo lo que necesita saber sobre el momento, el precio y lo que puede esperar. Coral Gables favorece ligeramente al vendedor: en los doce meses hasta el 30 de septiembre de 2026, las casas unifamiliares cerraron a una mediana del 94.3% de su último precio de lista tras 48 días, según las ventas cerradas del MLS.
Lee la guía del vendedor de Coral Gables →
Estas cifras le dicen a quien vende en Coral Gables dónde cae una casa. En los doce meses hasta el 30 de septiembre de 2026, las casas unifamiliares cerraron al 94.3% de su último precio de lista en la venta del medio, después de 48 días, según las ventas cerradas del MLS. Describen las ventas del mercado, no lo que obtendrá una casa.
Una de mis oficinas está en Sunset Drive, en Coral Gables. Lo que esta ciudad ofrece es un lugar construido según un plan y mantenido así: las calles, las entradas, el agua y las reglas sobre lo que una casa puede llegar a ser. Por eso un solo precio dice tan poco aquí. Una casa en una sección con letra, otra detrás de una entrada cerrada y otra sobre agua abierta son tres mercados distintos. Si compras o vendes aquí, veo cuál es la tuya, con las ventas cerradas y el registro del Condado, y te muestro cada cifra que uso.
Julian Acosta es agente inmobiliario de Compass en Coral Gables, con 13 años en el mercado de Miami. Su equipo tiene ventas en el registro del Condado en cinco de las comunidades cerradas de Coral Gables: Gables Estates, Cocoplum, Snapper Creek Lakes, Hammock Lakes y Banyan Lakes. La página de cada comunidad da la dirección y la fecha.
No todas las casas llegan al mercado público. Compass, la firma con la que trabaja Julian Acosta, describe su programa con sus propias palabras: "With Compass Private Exclusives, you can view homes for sale that are not on the market." (Con Compass Private Exclusives, puedes ver casas en venta que no están en el mercado.) (Con Compass Private Exclusives puedes ver casas en venta que no están en el mercado.) (Con Compass Private Exclusives, puedes ver casas en venta que no están en el mercado.)
En dos décadas en bienes raíces, he visto qué marca la diferencia entre un comprador que consigue la propiedad correcta y uno que espera dos años por la equivocada. Rara vez es el presupuesto. Es el acceso al inventario que no encuentras en un sitio público, y saber con claridad a cuánto se vende de verdad cada comunidad.
Julian Acosta, asesor de bienes raíces de lujo, Compass
Escribe tu dirección. La página busca tu propiedad en el registro público y lee las ventas cerradas más cercanas.
Estimado de Julian Acosta a partir de ventas cerradas del MLS y del registro del Condado de Miami-Dade; no es un avalúo. Cómo funciona →
¿Prefieres que Julian lo haga por ti? Responde en un día hábil. Escríbele a Julian →
Sobre esta página. Los datos de esta página provienen del conocimiento transaccional de primera mano de Julian Acosta, los Registros Públicos del Condado de Miami-Dade, el Home Value Index de Zillow, las ventas cerradas del MLS (Compass, de primera mano) y las fuentes de terceros citadas en cada caso. Las ventas documentadas reflejan transacciones registradas en el Condado de Miami-Dade; el índice de valorización refleja 2015–2025.
Esta página presenta análisis de mercado basado en los Registros Públicos del Condado de Miami-Dade, el Home Value Index de Zillow, ventas cerradas del MLS (Compass, de primera mano) y el conocimiento transaccional de primera mano de Julian Acosta. No constituye una tasación certificada, asesoría legal ni recomendación de inversión. Todas las estimaciones de valor y caracterizaciones de mercado son opiniones informativas; el lector conserva la responsabilidad total por cualquier decisión de compra o venta. Las divulgaciones de Fair Housing e Igualdad de Oportunidad de Vivienda aparecen en el pie de página del sitio.