Cómo funciona el análisis comparativo de mercado

EL MÉTODO

Cómo se eligen las ventas comparables

Una sola regla propone las ventas para cada propiedad. Quien usa la página puede elegir entre ellas, y una solicitud le muestra entonces a Julian las dos listas: la de la regla y la de quien eligió.

El mismo tipo de propiedad

Una casa unifamiliar se compara con casas unifamiliares, un condominio con condominios, un townhome con townhomes.

La misma agua

Una propiedad frente al agua se compara con propiedades frente al agua, y una que no lo está con las que no lo están.

Un tamaño parecido

Un área habitable dentro del 10% de la de tu propiedad, mayor o menor. Solo donde se encuentran menos de 3 ventas se amplía la banda, al 15%, después al 20% y después al 25%, y un análisis que indica un rango indica el paso que usó.

Una época parecida

Construidas a 10 años o menos del año de tu propiedad, antes o después. El año manda: se mantiene en 10 años mientras el tamaño se amplía, y solo cuando el tamaño ya está en el 25% se amplían los años, a 15, después a 20 y después a 30, y nunca más de 30. Una casa construida en 1950 no se lee contra una construcción nueva. Si una propiedad fue reconstruida o reformada por completo, su propietario puede indicar ese año: las ventas se comparan entonces por él, y queda marcado como palabra del propietario. El año de una venta es el que registra el MLS, y la página no sabe qué ventas fueron reformadas.

Recientes

Cerradas en los últimos doce meses.

Cerca

A no más de 1 milla, la más cercana primero.

Hasta 12 mostradas, 6 leídas, nunca menos de 3

Se muestran hasta 12 ventas. Las 6 más cercanas van marcadas: son las de la regla. Puedes quitar una marca o marcar otra, y el rango se lee solo de las marcadas, 3 como mínimo. Con menos de 3 ventas encontradas la página no indica un rango. Después del paso en que la regla se detuvo, las ventas que quedan un paso más allá se muestran después de las suyas, sin marcar, para que una propiedad leída con pocas ventas tenga otras que sumar: ninguna se lee si no la marcas, y una solicitud dice cuáles marcaste.

Cómo se calcula el rango

El rango es aritmética. Una casa en uno de los mercados del sitio se lee de las 15 ventas de su propio mercado más parecidas a ella, cada una llevada al tamaño y al terreno de la propiedad según lo que esas diferencias han valido en las propias ventas de ese mercado. La página dice la cifra a la que apuntan y qué tan segura es esa lectura, según cuántas ventas hay y qué tan cerca unas de otras cerraron. Donde la lectura es alta, indica el rango en que se vendieron 7 de cada 10 casas así, según se midió en 703 casas el 29 de octubre de 2026; si no, indica solo la cifra, y Julian la afina. Una venta lejos de las demás se muestra sin marcar. Cualquier otra propiedad se lee así. Cada venta marcada se compara por su tamaño: lo que se pagó por cada pie cuadrado (Sq.Ft) de la propiedad vendida. La más baja y la más alta de esas cifras se multiplican por el área habitable de tu propiedad, y se redondean a cinco, diez o cincuenta mil dólares: el extremo bajo hacia abajo, el alto hacia arriba. Donde la propiedad o las ventas no indican un área habitable, es en cuánto cerraron las ventas. Para esas propiedades cada venta marcada cuenta: la página no aparta ninguna por alta o por baja, y a una que cerró lejos del resto le pone un aviso, no la quita. Ningún modelo de lenguaje escribe una cifra en este sitio.

A qué apuntan las ventas

Junto al rango la página dice una cifra: a qué apuntan las ventas más parecidas a tu propiedad. Cada venta cuenta más cuanto más se parece a la tuya: el mismo tamaño, la misma edad, más cerca, más reciente. La cifra es el medio de esas ventas por lo que se pagó por cada Sq.Ft, pesando más las más parecidas, aplicado al tamaño de tu propiedad. Es una lectura de las ventas, no un precio para tu propiedad. Cuando 5 ventas o más quedan cerca unas de otras, la página dice que coinciden; cuando son pocas o están lejos, lo dice y te pide tomar la cifra como una primera idea.

Qué tan bien lee, medido

Probado sobre 976 casas y 2,451 condos vendidos en 2026 en los mercados del sitio, cada uno leído solo con las ventas cerradas antes: en casas, la cifra quedó a menos de un décimo del precio de venta posterior en el 31% de ellas y a menos del 17% en la mitad; en condos, 40% y 13%. Leído el 13 de octubre de 2026. Por eso tiene que mirarlo una persona.

Qué hacen tus respuestas sobre la propiedad

Dos respuestas describen la propiedad: cómo son los acabados de su cocina y sus baños, y cómo se ha mantenido. No mueven ninguna cifra. Las ventas no muestran los acabados ni el mantenimiento de una propiedad, y la página no tiene una regla medida para ponerles precio, así que las respuestas le llegan a Julian con el análisis, y él las pesa cuando lo revisa. Las respuestas son del propio visitante: nadie ha visto la propiedad. Una última pregunta consulta cuándo piensa vender el propietario: tampoco mueve ninguna cifra.

Qué dice la página de cada venta

Junto al rango, la página pone cada venta frente a tu propiedad: su área habitable, su lote, el año en que se construyó, sus habitaciones, sus baños y hace cuánto cerró, según lo que indican los registros públicos. No le pone un monto en dólares a ninguna diferencia: cuánto vale una diferencia es la parte de un análisis que hace una persona. Señala una venta con Precio inusual — vendida a un precio muy distinto de las demás para su tamaño — cuando lo que se pagó por cada Sq.Ft es menos de la mitad de la mediana de las ventas mostradas (la mediana es el precio del medio: la mitad de las ventas pagó más por cada Sq.Ft y la mitad menos), o está a más de dos desviaciones estándar de esa mediana, una medida de cuánto se dispersan las ventas, y dejarla fuera movería en más de una décima parte la más baja o la más alta de las ventas. Una venta señalada se sigue leyendo, salvo que le quites la marca o que tus respuestas dejen la otra mitad de las ventas. La página no compara piscina, vista, condiciones ni acabados: los registros que lee no los indican de forma confiable.

De dónde vienen los datos

Las ventas son ventas cerradas del MLS de MIAMI REALTORS®, de la copia que este sitio actualiza cada noche. Los datos de una propiedad son del registro público de propiedades del Condado de Miami-Dade; el sitio no le pregunta a ese registro quién es el dueño de una propiedad.