Vender una casa en Miami · Lo que la ley le pide al vendedor
Toda venta tiene una parte que nunca aparece en un anuncio: los papeles que firmas, los hechos que divulgas, los impuestos que paga la escritura. Esta guía recorre cada uno, con el estatuto o la agencia que lo respalda y el día en que se leyó.
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La venta de una casa en Miami-Dade se rige por los estatutos de Florida, dos reglas federales y el contrato: las divulgaciones antes del contrato, el impuesto de sellos documentales de la escritura en el cierre y, del Internal Revenue Service, la exclusión de la ganancia en la vivienda principal y una retención si el vendedor es persona extranjera.
¿Qué recibe el comprador antes del contrato?
La venta de una casa en Miami-Dade se rige por los estatutos de Florida, dos reglas federales y el contrato. Al firmarlo o antes, el comprador recibe una divulgación sobre inundaciones que completa el vendedor, un resumen sobre el impuesto a la propiedad y un aviso sobre radón; una asociación de propietarios, un condominio y la mayoría de las viviendas anteriores a 1978 añaden los suyos. Desde Johnson v. Davis (1985), quien vende una casa en Florida debe divulgar los hechos que conoce, que afectan de forma material su valor, que no se observan fácilmente y que el comprador no conoce.
¿Cuánto cuesta la escritura en el cierre?
En el cierre, la escritura paga el impuesto de sellos documentales: en Miami-Dade, 60 centavos por cada $100 del precio a octubre de 2026, según el Florida Department of Revenue. El contrato decide quién lo paga. El Estado fija la prima del seguro de título.
¿Qué reglas federales alcanzan al vendedor?
Dos reglas federales alcanzan al vendedor: la exclusión de hasta $250,000 de la ganancia en la vivienda principal, o $500,000 en una declaración conjunta, y, si es persona extranjera, una retención del 15% del monto realizado, según el Internal Revenue Service en 2026. Florida no cobra impuesto personal sobre la renta.
Información general, no asesoría legal ni fiscal.
Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia venta, consulta a un profesional con licencia.
¿Qué debe divulgar un vendedor en Florida?
Al firmar el contrato o antes, quien compra una casa en Florida recibe una divulgación sobre inundaciones que completas tú, el vendedor; un resumen sobre el impuesto a la propiedad, y un aviso sobre el radón. La mayoría de las viviendas anteriores a 1978 añade la divulgación federal sobre pintura con plomo, y una sentencia de 1985 de la Corte Suprema de Florida añade tu deber de divulgar los hechos que conoces, que afectan de forma material el valor de la casa, que no se observan fácilmente y que el comprador no conoce (Florida Statutes §§ 689.302, 689.261 y 404.056, edición de 2026).
Los estatutos de Florida nombran las divulgaciones que siguen. La mayoría se entrega al firmar el contrato o antes.
- Nº 01
Inundaciones.
El vendedor completa una divulgación sobre inundaciones y la entrega al comprador de una propiedad residencial al firmar el contrato de venta o antes. El formulario pregunta si el vendedor sabe de alguna inundación que haya dañado la propiedad, si ha presentado una reclamación por inundación o si ha recibido ayuda por ella. Fla. Stat. § 689.302.
- Nº 02
Impuesto a la propiedad.
El comprador recibe un resumen que dice que el impuesto que hoy paga el vendedor no es el que él podría deber, porque el cambio de dueño provoca una nueva tasación. Fla. Stat. § 689.261.
- Nº 03
Radón.
Un aviso sobre el gas radón, con las palabras del propio estatuto, va en al menos un documento firmado al hacer el contrato o antes. Fla. Stat. § 404.056(5).
- Nº 04
10días
Pintura con plomo.
Una regla federal para la mayor parte de la vivienda privada anterior a 1978: el vendedor comparte lo que sabe sobre la pintura con plomo de la casa, y el comprador dispone de un plazo de 10 días para inspeccionar, que las partes pueden cambiar y al que el comprador puede renunciar. U.S. Environmental Protection Agency, "Real Estate Disclosures about Potential Lead Hazards", actualizada el 27 de mayo de 2026.
- Nº 05
La costa.
Si la propiedad queda hacia el mar de la línea de control de construcción costera, el vendedor entrega una divulgación escrita y un plano o una declaración jurada que muestre la línea. Fla. Stat. § 161.57.
- Nº 06
Eficiencia energética.
El comprador de un edificio recibe información sobre la opción de pedir una calificación de eficiencia energética. Fla. Stat. § 553.996.
- Nº 07
Defectos conocidos.
El deber viene de la Corte Suprema de Florida, en Johnson v. Davis, de 1985: quien vende una casa y conoce hechos que afectan de forma material el valor de la propiedad, que no se observan fácilmente y que el comprador no conoce, tiene el deber de divulgárselos.
Lo que el estatuto dice que no es un hecho material. Que un ocupante tenga o haya tenido VIH o sida, o que la propiedad haya sido el lugar de un homicidio, un suicidio o una muerte, no es un hecho material que deba divulgarse. Fla. Stat. § 689.25.
Fuentes leídas el 4 de octubre de 2026 y de nuevo el 12 de octubre de 2026; la sentencia, el 5 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia venta, consulta a un profesional con licencia.
¿Qué añade un condominio o una asociación de propietarios?
Si tu casa es una unidad de condominio, entregas al comprador los documentos de la asociación, a tu costa, y el comprador puede cancelar dentro de 7 días, sin contar sábados, domingos ni feriados legales, después de firmar y de recibirlos. En una comunidad con asociación de propietarios obligatoria, el comprador recibe un resumen antes de firmar. La tarifa base del certificado de estoppel de la asociación tiene un tope de $299 a octubre de 2026 (Florida Statutes §§ 718.503, 720.401 y 718.116, edición de 2026; Florida Department of Business and Professional Regulation).
Una asociación de propietarios. Cuando ser miembro es obligatorio, el comprador recibe un resumen antes de firmar el contrato: que será miembro, que hay restricciones registradas que rigen la propiedad, y que se deben cuotas que pueden cambiar. Quien no lo recibió antes del contrato puede anularlo dentro de los 3 días siguientes a recibirlo, o antes del cierre, lo que ocurra primero. Fla. Stat. § 720.401.
Un condominio. El dueño que vende su unidad entrega al comprador, a su costa, los documentos de la asociación: la declaración, los artículos, los estatutos y el reglamento, el estado financiero y el presupuesto anuales, el resumen de la inspección estructural por hitos cuando corresponde, el estudio más reciente de reservas de integridad estructural y el documento de preguntas frecuentes de la asociación. El contrato avisa al comprador de su derecho a cancelar dentro de 7 días, sin contar sábados, domingos ni feriados legales, después de firmar y de recibirlos. Fla. Stat. § 718.503(2).
El certificado de estoppel (estoppel certificate). Es la declaración de la asociación sobre lo que debe una unidad o una parcela. La asociación lo emite dentro de 10 días hábiles desde que se le pide, y un estatuto limita lo que puede cobrar. El Florida Department of Business and Professional Regulation publica el tope vigente: no más de $299 por el certificado, más $119 cuando se entrega dentro de 3 días hábiles y hasta $179 más cuando la unidad o la parcela está en mora. La próxima actualización de la tabla está prevista para el 1 de julio de 2027 a más tardar. Fla. Stat. § 718.116(8) y § 720.30851; Florida Department of Business and Professional Regulation, "Estoppel Certificate Fees".
Fuentes leídas el 4 de octubre de 2026 y de nuevo el 12 de octubre de 2026.
Cómo lee Julian Acosta estos dos capítulos. Mira las fechas, no solo los montos. La divulgación sobre inundaciones, el resumen del impuesto a la propiedad, el aviso sobre el radón y el resumen de la asociación se entregan al firmar el contrato o antes. Los dos plazos en que un comprador puede cancelar, 7 días y 3 días, empiezan cuando recibe documentos. Así que, de lo que estos dos capítulos le piden a un vendedor, la mayor parte se debe con el contrato, no en el cierre.
Nº 01 Nota
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¿Qué impuestos paga la escritura en el condado de Miami-Dade?
En el condado de Miami-Dade, la escritura que transfiere tu casa paga el impuesto de sellos documentales de Florida a 60 centavos por cada $100 del precio, es decir, $6,000 por cada $1,000,000, a octubre de 2026. El recargo del condado, de 45 centavos por cada $100, no se debe en la escritura que transfiere solo una vivienda unifamiliar o una unidad de condominio. Tu contrato decide qué parte lo paga (Florida Department of Revenue, leído el 12 de octubre de 2026).
Florida grava la escritura que transfiere un inmueble, sobre el precio pagado. Es el impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax), y la tasa de Miami-Dade no es la del resto del Estado. Según el Florida Department of Revenue, en todos los condados de Florida salvo Miami-Dade la tasa es de 70 centavos por cada $100 o fracción; en Miami-Dade, de 60 centavos.
Miami-Dade añade un recargo (surtax) de 45 centavos por cada $100 o fracción, que no se debe cuando el documento transfiere solo una vivienda unifamiliar. Según el estatuto, una unidad de condominio cuenta como vivienda unifamiliar.
Quién lo paga lo decide el contrato. La ley no elige: todas las partes del documento responden del impuesto, sea cual sea la que acepte pagarlo.
Fuentes: Florida Department of Revenue, "Documentary Stamp Tax"; Florida Statutes § 201.02(1)(a) y § 201.031(1). Leído el 4 de octubre de 2026 y de nuevo el 12 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
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¿Cuánto cuesta el seguro de título?
En Florida, la prima del seguro de título la fija una regla del Estado, no cada aseguradora: de $5.75 por cada $1,000 de cobertura en los primeros $100,000 a $2.00 por cada $1,000 por encima de $10 millones. Tu contrato dice qué parte paga la póliza del propietario (Florida Administrative Code, Rule 69O-186.003, leído el 4 de octubre de 2026).
En Florida la prima del seguro de título no la fija cada aseguradora. La fija una regla del Estado, como una tarifa por cada mil dólares de cobertura que baja a medida que el monto sube: de $5.75 por mil en los primeros $100,000 a $2.00 por mil por encima de $10 millones. Qué parte paga la póliza del propietario lo dice el contrato.
Fuente: Florida Administrative Code R. 69O-186.003. Leído el 4 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
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¿Cómo se liquida el impuesto a la propiedad en el cierre?
Tu impuesto a la propiedad de un año se debe desde el 1 de noviembre y entra en mora el 1 de abril del año siguiente, con un descuento de hasta 4 por ciento por pagar en noviembre. En el cierre, el impuesto del año se reparte entre tú y el comprador según tu contrato (Florida Statutes §§ 197.333 y 197.162, edición de 2026).
El impuesto a la propiedad de un año se debe desde el 1 de noviembre de ese año y entra en mora el 1 de abril del siguiente. Pagar antes tiene descuento, de hasta 4 por ciento en noviembre. Una venta que cierra antes en el año cierra antes de que venza el impuesto de ese año; el contrato dice cómo se reparte entre el vendedor y el comprador.
El impuesto del comprador no será el del vendedor: tras un cambio de dueño, la propiedad se tasa a su valor justo al 1 de enero del año siguiente.
Fuentes: Florida Statutes § 197.333, § 197.162, § 193.155(3)(a). Leído el 4 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
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¿Qué pasa con el beneficio del homestead cuando se vende la casa?
Si tuviste la exención de homestead en cualquiera de los 3 años anteriores y estableces un nuevo homestead en Florida, la casa nueva puede quedar tasada por debajo de su valor justo, hasta en $500,000. En Florida se llama portabilidad (Florida Statutes § 193.155(8), edición de 2026).
El tope al aumento anual de su tasación puede dejarla tasada por debajo de su valor justo. Esa diferencia no tiene por qué acabar con la venta: en Florida se llama portabilidad. Quien haya tenido la exención de homestead en cualquiera de los 3 años anteriores y establezca un nuevo homestead en Florida puede tener el nuevo tasado por debajo de su valor justo, hasta en $500,000.
Fuente: Florida Statutes § 193.155(8). Leído el 4 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
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¿Qué pide el IRS a quien vende su vivienda principal?
Si la casa que vendes es tu vivienda principal, puedes tener derecho a excluir de tu ingreso federal hasta $250,000 de la ganancia, o hasta $500,000 en una declaración conjunta con tu cónyuge. En general debes haber sido dueño de la casa, y haber vivido en ella, al menos dos de los cinco años anteriores a la venta (Internal Revenue Service, Topic no. 701, revisado el 24 de septiembre de 2026).
Parte de la ganancia en la venta de la vivienda principal queda fuera del ingreso federal. Según el Internal Revenue Service, puede excluirse hasta $250,000 de la ganancia, o hasta $500,000 en una declaración conjunta. Para ello, en general, el vendedor debe haber sido dueño de la casa, y haber vivido en ella, al menos dos de los cinco años anteriores a la venta.
Una venta informada en el Formulario 1099-S debe declararse aunque la ganancia sea excluible. Las reglas completas están en la Publicación 523 del Internal Revenue Service, Selling Your Home.
Fuente: Internal Revenue Service, Topic no. 701, "Sale of your home", revisado el 24 de septiembre de 2026. Leído el 4 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
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¿Qué cambia cuando el vendedor es una persona extranjera?
Si eres una persona extranjera para la ley fiscal federal, el comprador retiene el 15% del monto realizado en tu venta y lo envía al Internal Revenue Service. No se retiene nada cuando el monto es de $300,000 o menos, y hasta $1,000,000 se aplica una tasa reducida, en ambos casos solo si el comprador va a usar la casa como residencia. Dónde vives no es la prueba: un extranjero residente no es una persona extranjera (Internal Revenue Service, páginas revisadas en junio y julio de 2026).
Cuando una persona extranjera vende un inmueble en Estados Unidos, el comprador retiene parte del precio y la envía al Internal Revenue Service. La ley es la Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980, FIRPTA. Según el Internal Revenue Service, el comprador debe retener el 15% del monto realizado en la venta, y en la mayoría de los casos el agente de retención es el propio comprador.
Persona extranjera, para esta regla, es un extranjero no residente o una entidad extranjera; no incluye a un extranjero residente. Un vendedor extranjero puede además pedir al Internal Revenue Service un certificado de retención (withholding certificate), que reduce lo retenido.
Fuentes: Internal Revenue Service, "FIRPTA withholding", revisado el 21 de julio de 2026, y "Definitions of terms and procedures unique to FIRPTA", revisado el 28 de junio de 2026; 26 U.S.C. § 1445. Leído el 4 y el 12 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
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¿Grava Florida la ganancia de la venta de una casa?
No. Florida no cobra impuesto personal sobre la renta, así que no presentas declaración estatal por la ganancia de tu venta. Las reglas federales sí te alcanzan: la exclusión en la vivienda principal y la retención cuando el vendedor es una persona extranjera (Florida Department of Revenue, pregunta frecuente 1466, leído el 4 de octubre de 2026).
El Florida Department of Revenue lo responde en una línea: Florida no cobra impuesto personal sobre la renta, de modo que no hay nada que declarar al Estado. Las reglas federales de los dos capítulos anteriores siguen aplicándose.
Fuente: Florida Department of Revenue, pregunta frecuente 1466. Leído el 4 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
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¿Puede un vendedor cerrar sin estar en Florida?
La ley de Florida permite que un notario que esté en el Estado notarice tu firma en línea mientras tú estás en otro lugar, dentro de Florida o fuera (Florida Statutes § 117.265(1), edición de 2026).
La ley de Florida permite hacer una notarización en línea: un notario que esté en Florida puede notarizar aunque el firmante o los testigos no estén en el Estado.
Fuente: Florida Statutes § 117.265(1). Leído el 4 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
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Cómo poner precio a tu casa en Miami
Pon el precio de tu casa a partir de lo que cerraron las casas comparables cercanas, no de lo que piden las vecinas. Toma Coral Gables como ejemplo: de 396 casas unifamiliares cerradas en los doce meses hasta el 30 de septiembre de 2026, las que cerraron a 97% o más de su primer precio de lista se vendieron en una mediana de 7 días, y las que cerraron por debajo del 80% tardaron una mediana de 160 (MLS de MIAMI REALTORS®, leído el 31 de octubre de 2026). Son las ventas del mercado, no las de Julian Acosta.
Eso es lo que muestran las ventas, y tiene un límite: una casa que tarda en venderse también recibe más rebajas, así que estas cifras no prueban que el precio por sí solo cause la diferencia. En mi lectura, es el precio lo que la inicia.
- Nº 01
48días de mediana, Coral Gables
Qué comparan los compradores.
Un comprador compara tu casa con todo lo que se le parece, y también con otras propiedades que, aunque no sean similares, le resultan mejor opción a ese precio. Su agente le mostrará lo que cerró comparable a la tuya por edad, por condición y por cercanía a las zonas más buscadas. Según el tiempo que lleves en el mercado, su oferta puede llegar alineada con esas ventas recientes o por debajo de ellas. En Coral Gables, el 37.9% de esas ventas unifamiliares, 150, tardó 30 días en el mercado o menos, y el 55.3%, 219, tardó 60 o menos; la mediana fue de 48 días. En mi lectura, lo que más pesa en esos días es el precio de salida: un precio cerca del rango de las ventas recientes tiende a venderse antes, y uno fuera de ese rango tarda bastante más y muchas veces termina con el listado vencido. También leo los listados que vencieron sin venderse como una señal más de lo que el mercado no aceptó. Los días son el conteo del MLS para el listado que se vendió.
- Nº 02
Cuándo puede empezar alto un precio de lista.
Rara vez lo aconsejo. Puede tener sentido con una casa muy atípica, sin un comparable preciso: una obra nueva, o una casa de diseñador con algo de valor por lo que un comprador esté dispuesto a pagar más. Lo haría en la etapa de descubrimiento, como Compass Private Exclusive o Compass Coming Soon, solo para leer la respuesta del mercado.
- Nº 03
160días de mediana, más lejos del primer precio, Coral Gables
Lo que te cuesta una casa que no se vende.
Mientras tu casa está en venta sigues pagando su impuesto a la propiedad, el seguro, las cuotas de la asociación si las tiene, el mantenimiento y la hipoteca si la hay. Cuanto más tiempo pasa, más de esto cargas. Los cierres de Coral Gables quedaron en una mediana del 92.0% del primer precio de lista y del 94.3% del último. Son dos lecturas de las mismas ventas, y no dicen nada de una casa en particular. Entre esas ventas, las que cerraron por debajo del 80% de su primer precio de lista llevaban una mediana de 160 días en el mercado.
- Nº 04
Lo que empiezan a pensar los compradores.
Hay un costo que no aparece en ninguna factura, y en mi lectura es el que más importa: la percepción. Cuando una casa sigue en el mercado, los compradores empiezan a preguntarse qué le pasa y por qué nadie la ha comprado. La casa es la misma del primer día. Lo que cambia es cómo la miran, y esa pregunta empieza a restarle valor. Por eso cuido tanto el precio de salida: es el momento en que una casa es nueva en el mercado.
- Nº 05
Cómo te da una referencia un análisis comparativo de mercado.
Un análisis comparativo de mercado lee el registro del Condado de tu casa y las ventas cerradas más cercanas, y muestra su rango. Es un estimado, no un avalúo, y sirve como referencia. Si necesitas un precio más afinado, entro yo y lo trabajamos juntos.
¿Cuánto vale mi casa? → · Habla con Julian Acosta →
| Precio de cierre sobre el primer precio de lista | Ventas | Mediana de días | En 30 días o menos | En 60 días o menos | Más de 120 días |
|---|---|---|---|---|---|
| 97% o más | 90 | 7 | 81.1% | 93.3% | 4.4% |
| De 90% a 97% | 148 | 39 | 41.2% | 67.6% | 10.8% |
| De 80% a 90% | 109 | 101 | 12.8% | 24.8% | 37.6% |
| Menos de 80% | 49 | 160 | 4.1% | 16.3% | 63.3% |
Nº 01 Nota
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¿Cuánto tarda en venderse una casa en Miami-Dade?
Depende de tu mercado y del tipo de vivienda. En los doce meses hasta el 30 de septiembre de 2026, las casas unifamiliares de Coral Gables se vendieron tras una mediana de 48 días en el mercado, con 389 ventas cerradas, y sus condominios tras 69 días, con 223. Entre los siete mercados con al menos 20 ventas de casas unifamiliares, la mediana fue de 45 días en Coconut Grove a 102 en Miami Beach (ventas cerradas que informó el MLS de MIAMI REALTORS®, leídas el 12 de octubre de 2026).
Los días son el conteo del MLS para el listado que se vendió, de modo que una casa retirada del mercado y vuelta a listar empieza un conteo nuevo. Son las ventas del mercado, no las de Julian Acosta. Una mediana dice dónde quedó la mitad de las ventas; no dice nada de una casa.
La misma lectura para cada mercado, en casas unifamiliares y en condominios, con lo que cada uno cerró frente a su precio de lista, está en la página Vender.
Preguntas frecuentes sobre vender una casa en Florida
¿Quién paga el impuesto de sellos documentales de la escritura en Florida?+
¿Es distinto el impuesto de la escritura en el condado de Miami-Dade?+
¿Qué debe divulgar un vendedor al vender una casa en Florida?+
¿Debe un vendedor divulgar los defectos de la casa en Florida?+
¿Hay que entregar una divulgación sobre inundaciones para vender una casa en Florida?+
¿Qué documentos entrega al comprador quien vende un condominio? 7 días para que el comprador cancele+
¿Qué es un certificado de estoppel? 10 días hábiles para emitirlo+
¿Debe el vendedor decir que alguien murió en la casa?+
¿Qué es FIRPTA? 15% del monto realizado, retenido+
¿Paga impuesto la ganancia por vender la vivienda principal? $250,000 excluidos, declaración individual+
¿Grava Florida la ganancia de la venta de una casa?+
¿Puedo conservar el beneficio fiscal del homestead si vendo y compro otra casa? $500,000 máximo que se traslada+
De dónde viene cada afirmación
Cada regla de esta guía se leyó en la fuente que la acompaña, el 4 o el 5 de octubre de 2026; las cifras que también da la página Vender se leyeron de nuevo el 12 de octubre de 2026. La lista de fuentes de esta sección conserva los nombres en inglés: los nombres de estatutos, agencias y formularios no se traducen.
Florida Statutes,
edición de 2026, en el sitio de la Legislatura: §§ 117.265, 161.57, 193.155, 197.162, 197.333, 201.02, 201.031, 404.056, 553.996, 689.25, 689.261, 689.302, 718.116, 718.503, 720.30851 y 720.401.
Supreme Court of Florida:
, 480 So. 2d 625 (1985).
Florida Department of Revenue:
"Documentary Stamp Tax"; pregunta frecuente 1466.
Florida Department of Business and Professional Regulation:
"Estoppel Certificate Fees".
Florida Administrative Code:
Rule 69O-186.003.
Internal Revenue Service:
Topic no. 701, "Sale of your home"; "FIRPTA withholding"; "Definitions of terms and procedures unique to FIRPTA".
MIAMI REALTORS® MLS:
ventas cerradas con fecha de cierre del 1 de octubre de 2025 al 30 de septiembre de 2026, leídas de la copia de este sitio el 12 de octubre de 2026 (capítulo 14).
United States Code:
título 26, sección 1445.
U.S. Environmental Protection Agency:
"Real Estate Disclosures about Potential Lead Hazards".
Nº 01 Nota
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Ahora, tu casa
Todo lo anterior es igual para cualquier vendedor en Miami-Dade. Lo que cambia es la casa: en cuánto se vendería, cuánto te dejaría la venta y cómo sacarla al mercado. Puedes empezar por tu cuenta, con el análisis comparativo de mercado de este sitio. Después mándame la dirección: cada valoración la preparo yo, y te respondo en un día hábil.
Julian Acosta, Compass.