Comprar una vivienda en Miami-Dade · Lo que te informan, lo que firmas, lo que pagas
Toda compra tiene una parte que ningún anuncio muestra: lo que deben informarte antes de firmar, lo que firmas en la mesa de cierre, los impuestos que lleva un préstamo y la factura que el Condado envía al año siguiente. Esta guía recorre cada cosa, con la ley o la agencia que la respalda y el día en que se leyó.
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Respuesta rápida
Comprar una vivienda en Miami-Dade se rige por las leyes de Florida, unas pocas reglas federales y el contrato que firman las partes: antes de firmar, el comprador recibe las divulgaciones que fija la ley, y el condominio, el préstamo y el impuesto después de la venta tienen reglas propias, que siguen aquí con sus fuentes.
Reglas leídas el 4 y el 5 de octubre de 2026. Revisado el 12 de octubre de 2026 por Julian Acosta, agente inmobiliario de Compass, con licencia desde 2005 y en el mercado de Miami desde 2013.
¿Qué recibe el comprador antes de firmar?
Antes de firmar, el comprador recibe la divulgación de inundación, el aviso de radón, una advertencia escrita de que el impuesto del vendedor no será el suyo y, cuando corresponde, el resumen de la asociación de propietarios, los documentos del condominio y la divulgación de pintura con plomo.
¿Qué puede cancelar quien compra un condominio, y qué lleva un préstamo?
A octubre de 2026, quien compra una unidad de condominio de reventa tiene 7 días, sin contar sábados, domingos ni feriados, para cancelar desde que firma y recibe los documentos de la asociación, y 15 días si compra al desarrollador (Florida Statutes § 718.503). El prestamista entrega el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre, según el Consumer Financial Protection Bureau. Un préstamo lleva dos impuestos estatales: 35 centavos por cada $100 y 2 milésimas, es decir, $2 por cada $1,000.
¿Qué pasa con el impuesto a la propiedad después de la venta?
Después de la venta, la vivienda se tasa de nuevo al 1 de enero siguiente. Quien la hace su residencia permanente puede solicitar la exención homestead, que la Constitución de Florida fija en $25,000 de valor tasado para todos los impuestos, más una segunda exención para los que no son del distrito escolar ($26,411 en 2026, ajustada cada año); la solicitud se presenta a más tardar el 1 de marzo, según el Florida Department of Revenue a octubre de 2026.
Información general, no asesoría legal ni fiscal.
Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia compra, consulta a un profesional con licencia.
Comprar una vivienda en Florida: las cifras
- Nº 01
3días hábiles
Loan Estimate
Consumer Financial Protection Bureau, revisado el 9 de agosto de 2024
dentro de los tres días hábiles siguientes a la solicitud del préstamo.
- Nº 02
3días hábiles
Closing Disclosure
Consumer Financial Protection Bureau, revisado el 2 de mayo de 2023
al menos tres días hábiles antes del cierre.
- Nº 03
17 de agosto de 2024
Acuerdo escrito antes de visitar una vivienda
National Association of REALTORS®, regla propia
obligatorio para los corredores de un servicio de listado múltiple desde el 17 de agosto de 2024.
- Nº 04
7días
Cancelar un contrato de condominio
Florida Statutes § 718.503, leído en octubre de 2026
7 días en una reventa, sin contar sábados, domingos ni feriados; 15 días si se compra al desarrollador.
- Nº 05
3días
Anular un contrato en una asociación de propietarios obligatoria
Florida Statutes § 720.401, leído en octubre de 2026
dentro de los 3 días siguientes a recibir el resumen de divulgación, o antes del cierre, lo que ocurra primero.
- Nº 06
30años
Inspección milestone
Florida Statutes § 553.899, leído en octubre de 2026
edificios de tres pisos habitables o más, antes del 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y después cada 10 años.
- Nº 07
10años
Estudio de reservas de integridad estructural
Florida Statutes § 718.112, leído en octubre de 2026
al menos cada 10 años.
- Nº 08
35centavos
Impuesto de sellos documentales sobre el préstamo
Florida Department of Revenue, leído en octubre de 2026
35 centavos por cada $100.
- Nº 09
2milésimas
Impuesto sobre intangibles del préstamo
Florida Statutes § 199.133, leído en octubre de 2026
2 milésimas, es decir, $2 por cada $1,000.
- Nº 10
1 de enero
Impuesto a la propiedad después de una compra
Florida Statutes § 193.155, leído en octubre de 2026
la vivienda se tasa de nuevo al 1 de enero del año siguiente a la venta.
- Nº 11
1 de noviembre
Fechas del impuesto a la propiedad
Florida Statutes §§ 197.333 y 197.162, leído en octubre de 2026
exigible el 1 de noviembre, en mora el 1 de abril; 4 por ciento de descuento en noviembre, hasta 1 por ciento en febrero.
- Nº 12
Tasa total, Property Appraiser del condado de Miami-Dade, tabla adoptada de 2025
Key Biscayne 15.5108 · Miami-Dade no incorporado 16.9317 · Pinecrest 17.5257 · Coral Gables 18.1852 · Miami Beach 18.7601 · ciudad de South Miami 18.9727 · ciudad de Miami 19.9878.
- Nº 13
$25,000
Exención homestead
Constitución de Florida, art. VII, § 6
$25,000 de valor tasado para todos los impuestos, más una segunda exención para los no escolares ($26,411 en 2026, ajustada cada año); Form DR-501 a más tardar el 1 de marzo (Florida Department of Revenue, leído en octubre de 2026).
- Nº 14
3por ciento al año
Tope Save Our Homes
Florida Statutes § 193.155, leído en octubre de 2026
3 por ciento al año o la variación del índice de precios al consumidor, el menor de los dos; 10 por ciento para una residencia sin homestead, en los gravámenes que no son del distrito escolar (§ 193.1554).
- Nº 15
15%
Retención FIRPTA
Internal Revenue Service, revisado el 21 de julio de 2026
15 por ciento del monto realizado, cuando el vendedor es una persona extranjera.
¿Tengo que firmar un acuerdo para ver una casa?
Sí, si el corredor que te muestra la casa participa en un servicio de listado múltiple (MLS). Desde el 17 de agosto de 2024, una regla de la National Association of REALTORS® hace que tú y el corredor firmen un acuerdo escrito antes de una visita, en persona o por video en vivo. Es una regla de la asociación, no una ley de Florida.
En palabras de la asociación: desde el 17 de agosto de 2024, un participante del MLS que "trabaja con" un comprador debe firmar con él un acuerdo escrito antes de visitar una vivienda, tanto en persona como en un recorrido virtual en vivo.
Qué cubre el acuerdo, y por cuánto tiempo, está escrito en el acuerdo mismo.
Fuente: National Association of REALTORS®, "Written Buyer Agreements 101", citada como regla propia de la asociación. Leído el 4 de octubre de 2026.
¿Qué documentos debo recibir antes de cerrar un préstamo hipotecario?
Cuando compras con préstamo, dos documentos federales enmarcan el préstamo. Recibes el Loan Estimate dentro de los tres días hábiles siguientes a tu solicitud, y el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes de cerrar. Los describe el Consumer Financial Protection Bureau.
El primero llega al principio: el Loan Estimate, que el prestamista entrega dentro de los tres días hábiles siguientes a recibir la solicitud. El segundo llega al final: el Closing Disclosure, que se entrega al menos tres días hábiles antes de cerrar el préstamo.
El cierre, según el Consumer Financial Protection Bureau, es el momento en que tú y las demás partes del préstamo firman los documentos necesarios.
Fuentes: Consumer Financial Protection Bureau, "What is a Loan Estimate?", revisada el 9 de agosto de 2024; "What is a Closing Disclosure?", revisada el 2 de mayo de 2023; "What is a mortgage 'closing?' What happens at the closing?", revisada el 2 de febrero de 2024. Leído el 4 y el 5 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia compra, consulta a un profesional con licencia.
¿Qué debe informarle un vendedor a un comprador en Florida?
Antes de que firmes un contrato en Florida, el vendedor te debe una divulgación de inundación, un aviso de radón y, en la mayoría de las viviendas anteriores a 1978, una divulgación de pintura con plomo. También debe divulgar todo hecho que conozca, que afecte de forma material el valor de la casa y que tú no podrías observar fácilmente. Y se te advierte por escrito que el impuesto del vendedor no será el tuyo.
Las leyes de Florida y una regla federal nombran cada cosa. Casi todo se entrega a la firma del contrato o antes.
Impuesto a la propiedad.
Un resumen que advierte, en las mayúsculas de la ley, que no cuentes con pagar lo que hoy paga el vendedor: "BUYER SHOULD NOT RELY ON THE SELLER'S CURRENT PROPERTY TAXES AS THE AMOUNT OF PROPERTY TAXES THAT THE BUYER MAY BE OBLIGATED TO PAY IN THE YEAR SUBSEQUENT TO PURCHASE." Fla. Stat. § 689.261.
Inundación.
El vendedor completa y entrega una divulgación de inundación a la firma del contrato o antes. Dice si sabe de inundaciones que dañaron la propiedad, si reclamó a un seguro por ese motivo o si recibió ayuda. Fla. Stat. § 689.302.
Radón.
Un aviso sobre el gas radón, con el texto de la propia ley, en al menos un documento firmado en el contrato o antes. Fla. Stat. § 404.056(5).
Pintura con plomo.
Una regla federal para la mayor parte de las viviendas anteriores a 1978: el vendedor entrega lo que se sabe sobre pintura con plomo en la casa, y el comprador tiene un período para inspeccionar, al que puede renunciar. U.S. Environmental Protection Agency.
La costa.
Para una propiedad situada del lado del mar de la línea de control de construcción costera, una divulgación escrita y un plano o una declaración jurada que muestre la línea. Fla. Stat. § 161.57.
Eficiencia energética.
Información sobre la opción de una calificación de eficiencia energética del edificio. Fla. Stat. § 553.996.
Defectos conocidos. El deber viene de la Corte Suprema de Florida, en Johnson v. Davis, de 1985: cuando el vendedor de una casa conoce hechos que afectan de forma material el valor de la propiedad, que no se observan fácilmente y que el comprador no conoce, tiene el deber de divulgarlos.
Lo que la ley dice que no es un hecho material. Que la propiedad fue el lugar de un homicidio, un suicidio o una muerte no es un hecho que deba divulgarse en una transacción inmobiliaria. Fla. Stat. § 689.25.
Un condominio y una asociación de propietarios añaden sus propios documentos: capítulos 7 y 8.
Fuentes leídas el 4 de octubre de 2026. La sentencia y las secciones 161.57, 553.996 y 689.25 se leyeron para la Guía del Vendedor.
¿Qué debe divulgar un vendedor en Florida? →
Nº 01 Nota
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia compra, consulta a un profesional con licencia.
¿Necesito seguro de inundación en Florida?
Necesitas seguro de inundación en Florida cuando tu prestamista lo exige: en toda hipoteca con respaldo federal sobre una propiedad dentro de una Special Flood Hazard Area, según el condado de Miami-Dade. Tu póliza de vivienda no cubre los daños por inundación. Una póliza de inundación que compras con un préstamo rige desde el cierre del préstamo, si la pides y la pagas en ese cierre o antes.
El condado de Miami-Dade lo dice así: "Flood insurance is required for any federally backed mortgage in a Special Flood Hazard Area." Se exige para toda hipoteca con respaldo federal dentro de una de esas áreas.
El reglamento federal define esa área como el terreno con una probabilidad de 1 por ciento o más de inundarse en un año cualquiera. Los mapas de inundación la marcan con las zonas que el reglamento nombra, entre ellas AE, AH y VE. Los mapas vigentes de FEMA rigen desde el 11 de septiembre de 2009, según la página del condado de Miami-Dade, que ofrece además una herramienta para ver la zona de una dirección.
Cuándo entra en vigor una póliza también lo fija una regla federal. Por regla general, una póliza nueva del National Flood Insurance Program entra en vigor el día calendario 30 después de la solicitud y del pago de la prima. Una compra con préstamo es una excepción: la cobertura rige desde el cierre del préstamo cuando la póliza se pide y se paga en ese cierre o antes.
La divulgación de inundación del capítulo 5 lleva una frase más para el comprador: la póliza de vivienda no cubre los daños por inundación.
Lo que cuestan en promedio el seguro de viento y el de inundación en el condado de Miami-Dade está en la guía de Coral Gables, en su capítulo sobre el costo de ser propietario.
Fuentes: Miami-Dade County, "Flood Zone Maps"; 44 CFR 59.1 y 61.11(b) y (d), eCFR vigente; Florida Statutes § 689.302. Leído el 4 de octubre de 2026.
El costo de ser propietario en Coral Gables → · Reportes de mercado →
Nº 01 Nota
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia compra, consulta a un profesional con licencia.
¿Qué es una inspección de 4 puntos en Florida?
Una inspección de 4 puntos revisa cuatro partes de una casa: el sistema eléctrico, la plomería, la calefacción y el aire acondicionado, y el techo. A octubre de 2026, Citizens Property Insurance Corporation la exige en toda solicitud de seguro de vivienda para una propiedad de más de 20 años. El inspector, con licencia en Florida, informa la edad, el tipo y el estado de cada parte. Citizens pide que los riesgos graves, como cables expuestos o filtraciones activas, se reparen antes de presentar la solicitud.
Citizens fijó la regla en 20 años para las pólizas vigentes desde el 1 de febrero de 2022; antes eran 30. Las demás aseguradoras tienen sus propias reglas de suscripción, y esta guía no las da.
La edad del techo. La ley de Florida fija una regla para toda aseguradora. Desde el 1 de julio de 2022, una aseguradora no puede negarse a emitir o renovar una póliza de vivienda solo por la edad de un techo de menos de 15 años (Florida Statutes § 627.7011(5), 2026). Si el techo tiene 15 años o más, el dueño puede hacerlo inspeccionar, a su costo, antes de que la aseguradora le exija cambiarlo. La aseguradora no puede negar la póliza solo por la edad del techo si esa inspección muestra 5 años o más de vida útil. Citizens pide documentar al menos cinco años de vida útil en un techo de tejas asfálticas de más de 25 años, o en uno de teja, pizarra, arcilla, concreto o metal de más de 50.
La inspección de mitigación de viento. Una inspección de mitigación de viento (wind mitigation) deja constancia de las características de una casa que reducen los daños por tormentas de viento, en el formulario uniforme del Estado, OIR-B1-1802 (revisado en abril de 2026). La ley de Florida exige que las tarifas que presenta una aseguradora de vivienda incluyan descuentos, créditos u otras reducciones por esas características (Florida Statutes § 627.0629(1), 2026). Las aseguradoras deben aceptar el formulario cuando lo firma alguno de los inspectores que enumera la ley (§ 627.711(2)(a), 2026):
un inspector de viviendas con licencia y formación en mitigación de huracanes;
un inspector de códigos de construcción certificado;
un contratista general, de edificación o residencial con licencia;
un ingeniero;
un arquitecto.
El formulario vale hasta cinco años si la estructura no cambia de forma material.
Fuentes: Citizens Property Insurance Corporation, "Inspections", y sus boletines del 3 de diciembre de 2021 y del 19 de marzo de 2026; formulario uniforme OIR-B1-1802 (Rev. 04/26); Florida Statutes §§ 627.0629(1), 627.711 y 627.7011(5), edición de 2026. Leído el 25 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia compra, consulta a un profesional con licencia.
¿Qué debo saber antes de comprar un condominio en Florida?
Si compras un condominio de reventa en Florida, recibes los documentos de la asociación y tienes 7 días para cancelar desde que firmas y los recibes, sin contar sábados, domingos ni feriados. Si compras al desarrollador, tienes 15 días. Un edificio de tres pisos habitables o más debe tener además una inspección milestone y un estudio de reservas de integridad estructural. Son los Florida Statutes §§ 718.503, 553.899 y 718.112, leídos en octubre de 2026.
Los documentos, y un plazo para cancelar. Quien tiene un contrato por una unidad de reventa tiene derecho, a costa del vendedor, a una copia vigente de los documentos de la asociación: la declaración, los artículos, los estatutos y el reglamento, el estado financiero y el presupuesto anuales, el resumen de la inspección milestone cuando corresponde, el estudio de reservas de integridad estructural más reciente y el documento "Frequently Asked Questions and Answers". El contrato le informa de su derecho a cancelar dentro de los 7 días, sin contar sábados, domingos ni feriados, desde que lo firma y recibe los documentos; si compra al desarrollador, 15 días. Fla. Stat. § 718.503.
La inspección milestone. Un edificio en condominio o cooperativa de tres pisos habitables o más debe tener una antes del 31 de diciembre del año en que cumple 30 años, y cada 10 años después. Fla. Stat. § 553.899.
El estudio de reservas de integridad estructural. La asociación debe tener uno al menos cada 10 años para cada edificio de tres pisos habitables o más. Cubre, como mínimo, el techo, la estructura, la protección contra incendios, la plomería, los sistemas eléctricos, la impermeabilización y la pintura exterior, y las ventanas y puertas exteriores. Fla. Stat. § 718.112(2)(g).
Lo que dice el propio contrato. Un contrato firmado después del 31 de diciembre de 2024 dice, en letra visible, si la asociación está obligada a tener una inspección milestone o un estudio de reservas de integridad estructural, y si lo ha completado. Fla. Stat. § 718.503.
Fuentes leídas el 4 de octubre de 2026.
Condominios y townhomes en Coral Gables → · Reportes de mercado →
Nº 01 Nota
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia compra, consulta a un profesional con licencia.
¿Qué añade una asociación de propietarios?
Donde la asociación de propietarios es obligatoria, deben entregarte un resumen de divulgación antes de que firmes el contrato. Si no lo recibiste, puedes anular el contrato dentro de los 3 días siguientes a recibirlo o antes del cierre, lo que ocurra primero. Es el Florida Statutes § 720.401, leído en octubre de 2026.
El resumen es un formulario que la propia ley redacta. Su primera línea dice que, como comprador de una propiedad en esa comunidad, serás miembro obligado de la asociación. Dice también que hay restricciones registradas sobre el uso de las propiedades y que se pagan cuotas, que pueden cambiar.
Quien no lo recibió antes de firmar puede anular el contrato dentro de los 3 días siguientes a recibirlo o antes del cierre, lo que ocurra primero. La sección no se aplica a un condominio, que tiene los documentos del capítulo 7.
Fuente: Florida Statutes § 720.401. Leído el 4 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia compra, consulta a un profesional con licencia.
¿Qué pasa en el cierre?
En el cierre, tú y las demás partes firman los documentos de la venta y del préstamo, y entregas una declaración jurada que la ley de Florida exige a todo comprador de un inmueble. La mayoría de los prestamistas exige una póliza de seguro de título del prestamista, según el Consumer Financial Protection Bureau. Puedes firmar desde otro lugar: un notario situado en Florida puede notarizar en línea.
El cierre, según el Consumer Financial Protection Bureau, es el último paso de comprar y financiar una vivienda.
Todo comprador entrega una declaración jurada. La ley de Florida: "At the time of purchase, a buyer of real property in this state must provide an affidavit signed under penalty of perjury". Quien compra un inmueble en Florida entrega, al momento de la compra, una declaración firmada bajo pena de perjurio. Pertenece a la parte de las leyes que describe el capítulo 13. La ley encarga el formulario a la Florida Real Estate Commission.
El seguro de título. El Consumer Financial Protection Bureau describe dos pólizas. La del propietario protege al dueño si alguien lo demanda alegando un derecho sobre la vivienda anterior a la compra. La del prestamista, que la mayoría de los prestamistas exige, protege el monto prestado. En Florida la prima la fija una regla del Estado; la Guía del Vendedor la da.
En Miami-Dade, quién paga la póliza del propietario lo decide el contrato, y el formulario estándar pone esa decisión en un solo párrafo. En los contratos residenciales de Florida Realtors y The Florida Bar (revisión de diciembre de 2024), el párrafo 9(c) ofrece tres opciones, y las partes marcan una:
el vendedor elige al agente de cierre y paga la póliza del propietario;
el comprador elige al agente de cierre y la paga;
según la disposición regional de Miami-Dade y Broward, el comprador elige al agente de cierre y paga las primas de la póliza del propietario y de la del prestamista, si la hay. El vendedor paga la búsqueda de título, hasta el monto que escriban las partes ($200 si se deja en blanco), la búsqueda de impuestos y la de gravámenes municipales.
El formulario no fija una opción por omisión.
Firmar desde otro lugar. La ley de Florida permite la notarización en línea: un notario situado en Florida puede notarizar aunque quien firma no esté en el estado en ese momento.
Fuentes: Consumer Financial Protection Bureau, "What is a mortgage 'closing?' What happens at the closing?" y "What is owner's title insurance?", revisada el 19 de octubre de 2023; Florida Statutes § 692.204(6) y § 117.265(1). Leído el 4 y el 5 de octubre de 2026. Florida Realtors y The Florida Bar, Residential Contract for Sale and Purchase y "AS IS" Residential Contract for Sale and Purchase, Rev. 12/24, párrafo 9(c), leído el 25 de octubre de 2026.
¿Cuánto cuesta el seguro de título? →
Nº 01 Nota
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia compra, consulta a un profesional con licencia.
¿Quién paga los gastos de cierre en Florida, el comprador o el vendedor?
En Florida, tu contrato decide quién paga la mayor parte de los gastos de cierre, tú o el vendedor. Un préstamo lleva dos impuestos estatales: el de sellos documentales, de 35 centavos por cada $100, y el de intangibles, de 2 milésimas, es decir, $2 por cada $1,000. Del impuesto de la escritura responden todas las partes, pacten lo que pacten. Tasas leídas en octubre de 2026.
El Consumer Financial Protection Bureau lo explica así: quien compra una vivienda paga, por lo general, los costos de la transacción, y según el contrato o la ley del estado el vendedor puede terminar pagando algunos.
La ley de Florida fija unos pocos de esos costos:
Sobre el préstamo, el impuesto de sellos documentales.
En palabras del Florida Department of Revenue: "The rate of tax is 35 cents per $100, or portion thereof, of the amount secured thereby." Son 35 centavos por cada $100, o fracción, del monto garantizado.
Sobre el préstamo, el impuesto sobre intangibles.
Se paga una sola vez, a razón de 2 milésimas por cada dólar de la obligación que garantiza la hipoteca. Dos milésimas son dos dólares por cada mil.
Sobre la escritura, el impuesto de sellos documentales,
con una tasa que Miami-Dade tiene para sí. La ley no dice quién paga: "All parties to the document are liable for the tax regardless of which party agrees to pay the tax." Todas las partes responden, pacten lo que pacten. La Guía del Vendedor da las tasas.
El impuesto a la propiedad del año.
Según el Florida Department of Revenue, el recaudador del condado considera responsable de los impuestos del año a quien era dueño el 1 de enero, y en la mayoría de las ventas el comprador y el vendedor acuerdan en el cierre cómo se paga el impuesto del año.
Esta guía no da un total ni un promedio de gastos de cierre: ninguno viene de un registro público leído para ella.
Fuentes: Consumer Financial Protection Bureau, "What fees or charges are paid when closing on a mortgage and who pays them?", revisada el 11 de septiembre de 2024; Florida Department of Revenue, "Documentary Stamp Tax" y pregunta frecuente 2109; Florida Statutes § 199.133(1). Leído el 4 y el 5 de octubre de 2026.
¿Qué impuestos paga la escritura en el condado de Miami-Dade? →
Nº 01 Nota
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¿Cambia el impuesto a la propiedad después de comprar una casa en Florida?
Sí. Después de que compras, Florida tasa de nuevo la vivienda, a su valor justo, al 1 de enero del año siguiente, así que tu impuesto a la propiedad no será el del vendedor (Florida Statutes § 193.155). Tu impuesto es el valor imponible por la tasa del lugar: en la tabla adoptada de 2025 del condado de Miami-Dade, de 15.5108 milésimas en Key Biscayne a 20.3778 en el centro de Miami.
El impuesto que muestra un listado es el del vendedor. De eso advierte el resumen del capítulo 5.
Cómo lo lee Julian Acosta. La línea que hay que leer primero en cualquier casa es el impuesto. Un listado muestra la factura del vendedor; la tuya se fija de nuevo el enero siguiente a tu cierre. Y el lugar la cambia: entre Key Biscayne y el centro de Miami las tasas de 2025 están a casi cinco milésimas de distancia, y una milésima es un dólar al año por cada mil de valor imponible. Dos casas del mismo precio pueden tener facturas distintas.
Cómo se calcula. El Florida Department of Revenue da la ecuación en tres líneas: valor justo menos límites de tasación, valor tasado; valor tasado menos exenciones, valor imponible; valor imponible por la tasa (millage), el impuesto.
La tasa depende de dónde está la propiedad. El Property Appraiser del condado de Miami-Dade publica cada año la tasa total, en milésimas, de cada jurisdicción; una milésima es un dólar por cada mil de valor imponible. Los mercados de este sitio están en siete jurisdicciones. En la tabla adoptada de 2025 los totales son: Key Biscayne 15.5108; Miami-Dade no incorporado, donde están High Pines, Ponce-Davis y parte del mercado de South Miami, 16.9317; Pinecrest 17.5257; Coral Gables 18.1852; Miami Beach 18.7601, o 19.4906 bajo el segundo código de la ciudad; la ciudad de South Miami 18.9727; y la ciudad de Miami, donde están Coconut Grove y Brickell, 19.9878, o 20.3778 dentro del distrito de su Downtown Development Authority.
Lo que añade la factura. Los cargos non-ad valorem, que el Florida Department of Revenue define como los que un gobierno local cobra por unidad y no por valor.
Cuándo se paga. Los impuestos son exigibles el 1 de noviembre de cada año y quedan en mora el 1 de abril del año siguiente. Pagar antes tiene descuento, de 4 por ciento en noviembre a 1 por ciento en febrero.
Fuentes: Florida Statutes § 193.155(3)(a), § 197.333, § 197.162(1); Florida Department of Revenue, preguntas frecuentes 1663 y 1666; Miami-Dade County Property Appraiser, "2025 Adopted Millage Rates". Leído el 4 y el 5 de octubre de 2026.
Nº 01 Nota
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia compra, consulta a un profesional con licencia.
¿Qué es la exención homestead de Florida y cómo la solicito?
La exención homestead de Florida quita $25,000 de valor tasado del valor imponible de la casa en la que vives para todos los impuestos, y una segunda exención quita más para los que no son del distrito escolar ($26,411 en 2026), por la Constitución del Estado. Para solicitarla, tienes el título y haces de ella tu residencia permanente el 1 de enero, y presentas el Form DR-501 ante el Property Appraiser de tu condado a más tardar el 1 de marzo, según el Florida Department of Revenue a octubre de 2026.
Qué es. La Constitución de Florida exime de impuestos a una residencia permanente hasta los primeros $25,000 de valor tasado. Una segunda exención se aplica a los gravámenes que no son del distrito escolar y se ajusta cada año por inflación.
Quién califica. Según la ley, quien el 1 de enero tiene el título legal o el título en equidad de un inmueble en Florida y hace de él, de buena fe, su residencia permanente.
Cómo solicitarla. El Florida Department of Revenue indica que se presenta el Form DR-501 ante el Property Appraiser del condado a más tardar el 1 de marzo. El Property Appraiser de Miami-Dade recibe la solicitud en línea.
El tope que viene con ella. Desde el año siguiente al que la propiedad recibe la exención, el cambio anual de su tasación no puede pasar del menor de dos valores: 3 por ciento o la variación del índice de precios al consumidor. Florida lo llama Save Our Homes. Una residencia sin homestead tiene su propio tope: no más de 10 por ciento sobre la tasación del año anterior, para los gravámenes que no son del distrito escolar.
Un dueño que ya tenía homestead en Florida puede llevar parte de ese beneficio a la siguiente vivienda: está en la Guía del Vendedor.
Fuentes: Florida Constitution, art. VII, § 4 y § 6(a); Florida Statutes § 196.031(1)(a), § 193.155(1), § 193.1554(3); Florida Department of Revenue, pregunta frecuente 1700; Miami-Dade County Property Appraiser, "Homestead Exemption". Leído el 4 y el 5 de octubre de 2026.
¿Qué pasa con el beneficio del homestead cuando se vende la casa? →
Nº 01 Nota
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¿Puede un extranjero comprar una casa en Florida?
Las leyes de Florida restringen a algunos compradores extranjeros, no a todos. Una parte del capítulo 692, aprobada en 2023, restringe a lo que llama foreign principal de siete países extranjeros de preocupación (foreign countries of concern). En el caso de una persona, su criterio es el domicilio, no la nacionalidad. Todo comprador de un inmueble en Florida entrega una declaración jurada conforme a ella.
Los siete, en palabras de la ley: "the People's Republic of China, the Russian Federation, the Islamic Republic of Iran, the Democratic People's Republic of Korea, the Republic of Cuba, the Venezuelan regime of Nicolás Maduro, or the Syrian Arab Republic" (Florida Statutes § 692.201(3), 2026). Una persona es foreign principal cuando "is domiciled in a foreign country of concern and is not a citizen or lawful permanent resident of the United States" (§ 692.201(4)(d)). La definición alcanza también a los gobiernos y partidos políticos de esos países, a las entidades constituidas o con sede allí y, en la edición de 2026, al interés de control que cualquiera de ellos tenga en una entidad formada para ser dueña de un inmueble en Florida.
Lo que restringe esa parte, por sección de los Florida Statutes de 2026:
Tierras agrícolas
en todo Florida (§ 692.202).
Inmuebles en una instalación militar o una instalación de infraestructura crítica, o a 10 millas o menos de ellas
una lista que incluye aeropuertos y puertos marítimos (§ 692.203).
Para la República Popular China, cualquier inmueble en Florida
(§ 692.204). Esto alcanza a su gobierno y su partido, a las entidades constituidas o con sede allí y a la persona domiciliada allí que no es ciudadana ni residente permanente legal de Estados Unidos.
Las dos últimas secciones dan a una persona natural una excepción: una propiedad residencial de hasta 2 acres. Tiene que estar a más de 5 millas de toda instalación militar, la persona debe tener una visa vigente de Estados Unidos que no sea solo de turismo o haber recibido asilo, y la compra tiene que estar a su nombre. Quien es dueño bajo la sección 692.204 se registra ante el Florida Department of Commerce dentro de los 30 días siguientes a la adquisición.
En el momento de la compra, todo comprador de un inmueble en Florida entrega una declaración jurada, firmada bajo pena de perjurio, de que no es una persona a la que la ley le prohíbe comprarlo (§ 692.204(6)). Es la declaración jurada del capítulo 9.
Fuente: Florida Statutes §§ 692.201, 692.202, 692.203 y 692.204, edición de 2026. Leído el 25 de octubre de 2026.
¿Puedo comprar una casa en Florida desde otro estado? →
Nº 01 Nota
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Julian Acosta es agente inmobiliario con licencia, no abogado ni contador. Para tu propia compra, consulta a un profesional con licencia.
¿Qué es FIRPTA y qué le pide a un comprador?
FIRPTA es la Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980. Si le compras a un vendedor que es una persona extranjera, retienes el 15 por ciento del monto realizado y lo envías al Internal Revenue Service. En la mayoría de los casos tú, el comprador, eres el agente de retención, y puedes responder por el impuesto si no se retiene (Internal Revenue Service, revisado en julio de 2026).
En palabras del Internal Revenue Service: "In most cases, the buyer (transferee) is the withholding agent." En la mayoría de los casos el agente de retención es el comprador, y si no retiene puede responder por el impuesto.
La ley tiene una excepción y una tasa reducida para el comprador que va a vivir en la propiedad, por debajo de los límites de precio que fija. No hay retención cuando el vendedor certifica, bajo pena de perjurio, que no es una persona extranjera.
Fuentes: Internal Revenue Service, "FIRPTA withholding", revisada el 21 de julio de 2026, y "Exceptions from FIRPTA withholding", revisada el 15 de julio de 2026. Leído el 4 de octubre de 2026.
¿Qué cambia cuando el vendedor es una persona extranjera? →
Nº 01 Nota
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Preguntas frecuentes sobre comprar una vivienda en Florida
¿Cambia el impuesto a la propiedad después de comprar una casa en Florida? Sí. Florida tasa de nuevo la propiedad, a su valor justo, al 1 de enero del año siguiente a un cambio de dueño. La ley hace que el comprador lo sepa por escrito antes de firmar: el impuesto que hoy paga el vendedor no es el monto que el comprador puede deber después de la compra.
¿Cuánto tarda cerrar la compra de una vivienda en Miami? Ninguna ley fija una duración, y esta guía no da una cifra típica: ninguna viene de un registro público. Con préstamo, las reglas federales fijan dos esperas: el Loan Estimate llega dentro de los tres días hábiles siguientes a la solicitud, y el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre, según el Consumer Financial Protection Bureau.
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De dónde viene cada afirmación
Cada regla de esta guía se leyó en la fuente que la acompaña el 4 o el 5 de octubre de 2026.
Florida Statutes,
edición de 2026, en el sitio de la Legislatura: §§ 193.155, 193.1554, 196.031, 197.162, 197.333, 199.133, 404.056, 553.899, 689.261, 689.302, 692.201, 692.204, 718.112, 718.503 y 720.401; y, leídas para la Guía del Vendedor, §§ 117.265, 161.57, 553.996 y 689.25.
Florida Constitution:
artículo VII, secciones 4 y 6.
Supreme Court of Florida:
, 480 So. 2d 625 (1985), leído para la Guía del Vendedor.
Florida Department of Revenue:
"Documentary Stamp Tax"; preguntas frecuentes 1663, 1666, 1700 y 2109.
Miami-Dade County Property Appraiser:
"Homestead Exemption"; "2025 Adopted Millage Rates".
Miami-Dade County:
"Flood Zone Maps".
Code of Federal Regulations:
título 44, secciones 59.1 y 61.11.
Internal Revenue Service:
"FIRPTA withholding"; "Exceptions from FIRPTA withholding".
Consumer Financial Protection Bureau:
cinco de sus respuestas sobre hipotecas, cada una nombrada en su capítulo.
U.S. Environmental Protection Agency:
"Real Estate Disclosures about Potential Lead Hazards".
National Association of REALTORS®:
"Written Buyer Agreements 101", solo para la regla de la propia asociación.
Leído para la revisión de esta guía del 25 de octubre de 2026:
Florida Statutes §§ 627.0629, 627.711, 627.7011, 692.202 y 692.203; Citizens Property Insurance Corporation, "Inspections" y dos de sus boletines; el formulario uniforme de mitigación OIR-B1-1802; los contratos residenciales de Florida Realtors y The Florida Bar, párrafo 9(c).
Las reglas son las mismas para todos. La casa, no.
Todo lo anterior vale para cualquier compra en Miami-Dade. Qué vivienda, en qué mercado, y cómo leerla, es una conversación.
Julian Acosta, Compass.